經濟日報記者朱曼寧／台北報導
日前週刊爆料，藝人邱澤賣出破億元迪化街古厝，但實際上，該古厝持有人為邱澤的經紀公司海納百川，有趣的是，當初公司購入時，可貸款成數竟高達9成6，僅需自備0.4成，等於能夠以約358萬元超級低的自備款，買下近9千萬元的住宅，房仲推估，如今轉手增值有望翻倍，可謂是投資眼光相當精準。
邱澤被爆出售出上億元迪化街古厝，不過該筆交易尚未揭露實價登錄，且經查謄本，該筆物件位在迪化街一段272號，建物面積161.39坪、土地坪數87.73坪，地上2層之透天厝，持有人為海納百川娛樂公司，負責人為邵鴻，因此住宅所有權人並非邱澤，為他所屬的經紀公司。
迪化街示意圖。 圖／記者朱曼寧攝影
值得注意的是，海納百川在2019年3月以總價8,950萬元購入，擔保債權總金額為8,592萬元，換算貸款成數高達9成6，超過一般住宅八成的標準。
進一步查詢附近交易，據實價登錄，同一條路上的迪化街古厝，地址為迪化街一段246號，建物面積約146.7坪，在2019年5月成交總價8,500萬元，與該案僅差約1~2個月時間，查詢謄本，該案貸款金額共6000萬元整，換算貸款金額占總價約七成，仍屬合理，但與上述交易貸款成數卻天差地遠。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，迪化街一段上建物由於多屬屋齡老舊，但又為特定專區，建物本身並不具有殘值，但由於區段屬知名觀光區域，因此建物若經妥善規劃，可做為金店面使用，尤其該案交易期間仍未發生疫情，店面景氣頗為蓬勃，讓該透天厝的建物價值較高。
此外，該案土地包含4筆地號，基地坪數高達87.7坪，雖由於屬迪化街特定專用區，無法擅自都更改建，但仍可將容積移轉，因此讓土地仍頗具價值，在建物具店面發展潛力、土地具容積移轉價值之下，且當時又非限貸環境，讓該戶可有較高貸款成數，惟貸款金額高達9成6仍屬少見案例，詳細是否有其他擔保品，或有其他附加條件，外界不得而知。
專家表示，現在台灣所有的大型金融機構、銀行都使用的是「最高限額抵押權」，顧名思義就是設定「最高上限」金額，而且不僅限於「現在的」貸款。假如設定的金額是1,000萬元，這次先貸款800萬元，那之後還可以繼續貸200萬元，最高限額抵押權就是設定一個最高的求償上限。
針對銀行鑑價可達到貸款9成6，專家表示，銀行放款會評估擔保品、借款人等還款條件，而過去時空背景也無資金緊縮問題，或許銀行較願意將額度開出來，對持有房產的公司來說，就可以在這個額度內將錢借出來。
