好房網News記者林和謙／台北報導
這幾年政府打炒房政策頻出，加上要照顧首購與實質購屋族群，因此房貸政策也持續推進。近期「青安3.0」正式拍板，並將於今（2026）年8月1日上路實施，包括年齡、所得、房屋總價設上限，以及申貸條件更精準並加碼支持婚育家庭；「青安3.0」的討論聲浪大，看似是房貸政策利多，不過購屋族也需要理性面對。S.D.I.恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀提醒，如果市場把新增的借款能力直接反映到房價上，則政策原本要減輕的負擔，反而可能被價格吸收。
此次「青安3.0」針對婚育家庭貸款額度提高，一般對象的最高貸款額度維持1,000 萬元；而新婚家庭（結婚 2 年內）的額度最高為1,200 萬元；至於育有未成年子女的家庭，貸款額度最高可達1,500 萬元。柯登耀說，貸款額度提高，不等於房子變便宜，也不等於家庭收入提高，這就像信用卡額度增加，並不代表薪水同步增加。
貸款額度提高 ≠ 收入增加 慎防被房價上漲吸收
柯登耀指出，若市場預期新增的貸款額度，並直接反映在房屋售價上，那麼政府原本企圖減輕年輕人負擔的政策良意，就極可能被高漲的價格所吸收，最終受害的依然是資金相對有限的自住首購族；他強調，「額度增加不等於實力提升，如果額度放寬只是再推升房價，那政策補貼的美意就會完全被價格抵銷。」
「寬限期蜜月」終會結束 當心1長期風險
除了額度，一些首購族會使用的「5年寬限期」，其實也隱藏著長期財務風險。柯登耀表示，寬限期並不是免繳本金，而僅僅是將本金攤還的時間往後延展，在貸款前幾年只需繳納利息，月付金較低，極容易給人一種負擔輕鬆的「蜜月假象」。
柯登耀說，等寬限期一過，本金與利息開始攤還，加上隨著時間推移，子女教育費用與家庭各項開支逐步增加，這才是長期生活的真實考驗。他建議，購屋者在計算負擔能力時，絕不能只問「現在每月繳多少」，更要精算「寬限期結束後每月到底要繳多少？」才不會在蜜月期結束後陷入斷頭危機。
央行精準調控 政策加持不等於房價保證
另一方面，央行於今年3月的理監事會議，決定將自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限由5成微調至6成，但仍不得享有寬限期。柯登耀分析，這顯示出當前政策基調依然是「兼顧自住需求的精準調整」，而非全面性放寬，政府在控管金融風險、掃蕩市場炒作的態度相當堅決，購屋族更應看清政策背後的調控邏輯。
柯登耀也提到青安3.0「三大常見迷思」：迷思一：有政策優惠，不代表整段貸款期間都很輕鬆；優惠多半集中在前幾年的利息補貼，前期利息較低，但後期本金仍要償還，總負擔並未減少。迷思二：貸得下來，不代表長期一定還得起；他指出，銀行核貸通過僅是第一關，家庭未來的持續現金流與風險承擔能力，才是最重要。
迷思三：有政府政策加持，不等於區域房價保證增值。柯登耀表示，政策無法解決個案的房屋漏水、高額管理費、區域供給過剩或未來轉手流動性等風險，這些風險終究須由購屋者自行承擔。
