好房網News記者林和謙／台北報導
2026年下半年房市既不是全面崩盤，也不是全面反彈。真正要看的，是買方在等、賣方在撐、區域與產品在分。S.D.I.恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀認為，對購屋者而言，最重要的問題已不是「房價會不會漲」，而是「貸款能不能穩、產品能不能住、未來能不能轉手」。
房市不是同一個天氣 先看懂「等、撐、分」
柯登耀說，中央銀行對2026年上半年房市的觀察，是全國交易量縮、價格盤整；部分都會區交易量已有回升，但新推案價格仍在高檔。這組看似矛盾的訊號，正好說明市場已經不是「大家一起漲、一起跌」，而是進入更明顯的區域與產品分化。
賣方真降價？柯登耀說，購屋者要分辨的優惠究竟是真讓利，還是只是包裝；不要拿到一台洗碗機，就忘了自己可能多背100萬元貸款。圖／好房網News記者林和謙／攝
如果用三個字形容2026年下半年房市，柯登耀說明，為「等、撐、分」；買方在等價格與貸款條件更明朗，賣方在撐成本與心理價位，市場則依照地段、供給、產品與融資條件重新排序。
買方在等 從怕買不到、變成怕貸不起
柯登耀表示，現在的買方並沒有消失，只是變得更會算。過去不少人擔心「再不買就上不了車」，現在更常擔心的是「買下去之後，房貸會不會追著我跑三十年」。因此，自住族群不必無限期等待，也不必硬猜最低點，而是先畫出自己的安全線：最高可接受總價是多少？月付金占家庭收入多少仍能維持生活？若銀行核貸少一成，頭期款補不補得出來？利率若再上升，現金流是否仍有餘裕？
有策略的等待，是知道自己要買哪裡、預算多少、貸款能到哪裡，以及什麼價格可以出手；沒有方向的等待，則是每天被新聞漲跌牽著走，最後只剩焦慮。買房不是抓到地板價才算成功，而是避免踩到讓自己長期失眠的地雷。
賣方在撐 送家電、送裝潢 就是真降價？
成交量縮，價格卻沒有立刻大幅下修，原因在於新屋仍有土地、營造、資金與行銷成本，中古屋屋主若沒有急售壓力，也可能選擇繼續等待。柯登耀說，因此，市場常見的順序是先放寬付款、贈送家電裝潢、提供車位或個案優惠，最後才反映到成交價格。購屋者要分辨的是：優惠究竟是真正讓利，還是只是包裝。不要拿到一台洗碗機，就忘了自己可能多背100萬元貸款；也不要只看「總價有送」，卻忽略銀行鑑價、實際可貸成數、管理費與長期持有成本。
柯登耀指出，具備成熟生活圈、交通便利、就業支撐明確、產品規劃合理的住宅，通常仍有較穩定的自住需求；反之，供給量過大、生活機能尚未成熟、總價先把未來題材全部算進去的區域，壓力就會更明顯。2026年下半年不是所有房子一起跳舞，而是有人跳華爾滋，有人已經踩到腳。
銀行不會因投資人在股市獲利 就按房貸核准鍵
柯登耀表示，股市交投熱絡、AI與半導體產業表現亮眼，確實可能支撐特定科技廠辦、研發空間與產業聚落周邊需求；但這不代表一般住宅會同步升溫。股票流動性高，今天買、明天賣相對容易；房屋則涉及仲介、稅費、鑑價、房貸與較長交易時間，兩者的資金邏輯並不相同。對住宅市場而言，最大的關卡往往不是「口袋裡有沒有錢」，而是「銀行願不願意貸、願意貸多少」。銀行會檢視收入、負債、信用、房屋鑑價及不動產放款配置，不會因為投資人在股市獲利，就自動把房貸核准鍵按下去。
因此，2026年可能同時出現「科技熱、部分廠辦有支撐」與「住宅成交偏冷、買方觀望」的鴛鴦鍋格局。看見AI題材，不代表每個重劃區都能變成科技概念宅；看見股市創高，也不代表每個建案都能順利去化。
