好房網News記者林和謙/台北報導
近年房市過熱、房價漲勢凶猛,政府與央行不得不出手抑制,以調控房市。不動產專家、前新竹縣政府簡任消保官,目前擔任消基會房屋委員會委員的靳邦忠博士指出,房價開始上漲,且看起來漲勢似乎無盡頭,那往往就是災難的開始,因此如何建立一個公開透明的安全交易制度,維持正常的交易秩序相當重要,央行與政府適時推動相關政策是對的。
房價變動不像股價上升會刺激消費,對整體消費影響較不顯著,擁有房子的人並不會因為房價上漲就覺得自己比較富有。靳邦忠說,對於有房子的中老年家戶,房價上升可能略微增加其消費,但年輕家庭多半是租屋族,房價上升會嚴重排擠到其消費、減少消費支出,房價變動會造成不同族群間資產財富重分配。當房地產吸納大量資金,除了會排擠到其他產業的資金以及投資,也無益於消費,房地產以外的產業部門將由於地價上漲而必須支付更高的經營成本;銀行也由於對於住宅金融的偏好,忽略了其他產業的借貸需求。更重要的是,土地與住宅部門在技術創新與生產力的貢獻有限,長久而言恐怕有損整體經濟。
靳邦忠表示,關於整個上中下游房地產業,大約佔總體經濟GDP的百分之多少比例,雖各有爭論,但不容否認預售屋建築施工過程中屬於產品製造,就建築成本的概念包含土地投資、建築成本與人力支出,於實體經濟會促進築材料、營造、房屋仲介及家電業榮景。在我國,預售屋不待建築完工、只需要設計完成並取得建造執照,便可作為金融商品銷售於資本市場,於建物完成之後更變成為金融市場「資產」。房屋的價格並非取決於產品成本及利潤是多少,反而端視資產定價,類似股票本益比的概念,所以現在房地市場已經不僅是住屋的需求,也是另類金融市場投資管道。
靳邦忠指出,當貨幣政策較寬鬆時,房地產業吸收過剩資金,先是在實體經濟層面,起造房子創造GDP的成長,之後再變成金融市場的投資標的,投資人追逐會不斷上漲的房價,準備轉售給接手的人;業者只要掌握吸收資金的成長大於支出的利息,這種房地產的操作模式就可以繼續維持下去。當市場一片榮景的時候,大量資金便會湧向房地產,價格就不再是以供需作為主要的評價依據,而是取決於如何吸引後續投入資金的市場操作行為。
靳邦忠認為,如果房地產被「不當的鼓勵」,例如低利率的資金潮、寬鬆的貸款門檻、縱容市場炒作而帶起一波繁榮,房價開始上漲,而且看起來漲勢似乎無盡頭,那往往就是災難的開始。因此如何建立一個公開透明的安全交易制度,維持正常的交易秩序,便成為政府責無旁貸的行政義務,因此適時推出相關調控政策是必須的。