好房網News記者林和謙／宜蘭報導
宜蘭因為地理環境佳、好山好水，有山有海，觀光資源與景點豐富，且月月有活動舉辦，是國內著名的觀光勝地之一，因此帶動宜蘭民宿數量相當多，更有不少民眾到宜蘭購置房地產來作為民宿經營。但不動產講師、宜蘭執業不動產經紀人與地政士邱明芳特別提醒，在民眾看中某一處房地產時，出價或簽約前，有幾項關鍵一定要注意，其中必須清楚了解「社區規約」是否全面封殺新民宿，以免經營民宿的夢想破碎。
邱明芳說明，許多民眾看好宜蘭的民宿商機以及居住質感，會傾向購置宜蘭合法民宿的隔壁房地產，因其具備商業及休閒價值：隔壁能通過合法民宿審查，代表該區域的消防、地目（合法民宿僅限設立於特定區域，且建物必須是合法住宅。依據規定，申請合法民宿必須先確認所在地的土地使用分區。可設置民宿的地區非都市土地：如甲種、乙種、丙種建築用地，以及農牧用地或林業用地的合法農舍。都市計畫範圍：僅限風景特定區、觀光地區、原住民族地區、偏遠地區、離島地區或休閒農業區）與建物結構都符合法規，且周邊環境具有一定的觀光或度假價值。
簽約前「核心注意事項」 當心「社區規約」全面封殺！
邱明芳強烈建議，買方在出價或簽約前，務必釐清以下幾大關鍵：
●徹查「社區規約」是否全面封殺新民宿：請房仲或賣方提供最新的社區公寓大廈管理規約或區委會會議紀錄，確認是否有「禁止本社區住宅作為民宿使用」或「新設民宿需經全體住戶同意」等排他條款，因為這關乎到這間房子未來的發展彈性，以免買了房產卻發現未來無法經營民宿，恐怕會當場傻眼。
●實地考察「隔音」與「夜晚現場氛圍」：不要只在白天看房，請刻意挑選宜蘭童玩節時或週末連假、連續假日或週六晚上 8 點至 11 點之間前往現場；並坐在車內或在屋外觀察隔壁民宿住客的活動型態。邱明芳表示，當一樓有客人在門口活動，買方需要親自評估，當住客在門口烤肉、聊天、喝酒時，這棟房屋的二、三樓房間是否會受到嚴重的噪音與油煙干擾？自己是否能接受？
確認車位產權、出入使用權 以免夜長夢多
●車位產權與出入使用權責：調閱土地與建物謄本，確認門前停車空間是「各自獨立產權」、「法定空地共同持分」還是「約定專用」。邱明芳指出，如果是共同持分或約定專用，必須釐清民宿旅客如果把車停在您的鐵捲門或大門口前，管委會或民宿老闆是否有即時處理的機制，避免日後天天為停車位撕破臉。
●隔壁是否真為「全棟合法」：邱明芳說，可以上台灣旅宿網查詢隔壁民宿登記的「合法房間數」。有些民宿雖然領有登記證，如登記3間房，實際上卻整棟透天 5 間房全開（違規擴大營業），這會導致住客量遠超預期；確認對方的合法規模，才能準確評估對您日常生活的衝擊。合法民宿旁的房子具備很強的休閒度假屬性，但自住的安寧度勢必會受到隔壁民宿的影響。
