工商時報 顏嘉南
舊金山3月初投票通過，自2021年起將對閒置逾六個月的店面徵收空屋稅。
■Landlords who keep stores empty for more than six months would be subject to a vacancy tax.
舊金山在3月初投票通過，指定商店區的店面若是空置超過六個月，房東得繳納空屋稅，成為美國率先開徵店面空屋稅的大型城市之一。
舊金山為活化商店區，開徵空屋稅。圖／pixabay
依據提案，舊金山市逾30個指定商街區的店面，倘若閒置超過182天，房地產所有人或租賃人需繳交空屋稅，這項新規定自2021年1月1日起生效。舊金山在3月3日舉行投票，該提案最少需要三分之二的贊成票才能通過，最終超過69％的選民支持開徵空屋稅。
舊金山課徵空屋稅的目的是活化商店區，和穩定商用租金，讓小型商店能順利開張，並協助現有的小型商家成長茁壯。
屋主不愛降租金
美國其他城市密切注意舊金山投票結果，從紐約市、波士頓再到加州柏克萊，不乏商店閒置數個月或數年問題，市政府官員苦無對策。
商店街的店面閒置，居民普遍將矛頭指向房東，認為屋主惜租，等待口袋夠深的房客。批評者認為，實體商店受到線上購物和食品外送服務夾擊，房東要求高租金不切實際。
而房東則怪罪貸款合約規定得達到收入目標，或是只能將房地產租給信譽良好的房客。屋主也將店面空置歸咎於法規阻礙，商家申請營業許可時間冗長，還有人力成本攀升，屋主被迫調高租金抵消額外的勞工成本。
空屋稅的稅金依店面大小和閒置的時間計算。第一年店面寬度每英尺課徵250美元，第二年升高至每英尺500美元，第三年再倍增至1,000美元。
舉例來說，店面面街寬度10英尺的小咖啡店，第一年將支付2,500美元的空屋稅，若是面街寬度70英尺的雜貨店，首年的空屋稅達1.75萬美元。最新通過的空屋稅僅適用於舊金山市逾30個商店街區。
空屋稅估計將讓舊金山市每年額外增加30萬至500萬美元的稅收，不過舊金山市議員佩斯金（Aaron Peskin）表示，空屋稅的目的不在為市政府擴充財源，而是要改變店面閒置的問題。
稅制能讓租金回歸合理
佩斯金的助理哈普納（Lee Hepner）表示：「我們希望空屋稅能促進房東和房客協商，討論出合理的租金。」
其實空屋稅在討論階段就已經發揮作用。舊金山北灘商業協會會長馬切里尼（Daniel Macchiarini）表示，舊金山市自2019年研議開徵空屋稅以來，北灘至少有18個新租戶完成簽約。至於北灘其餘30間空店面，約有20名房東開始努力招租。「這些空置的店面突然間立了出租的招牌。」
雖然舊金山在許多零售商眼中極有吸引力，但空置的店面降低了商店街的魅力。根據房地產顧問公司戴德梁行數據，聯合廣場的空屋率在2019年第四季達到6.4％，大幅高於2014年時的1.9％。
房屋仲介指稱法規阻礙商店招租，例如申請營業許可手續繁複，建築物得進行耐震補強等。舊金山為了援助當地商家，該市的規劃法規增加連鎖商店的進駐難度。例如星巴克若要設點得申請額外的許可證，通常得耗費數個月之久。
舊金山商會政策主任Jay Cheng 表示，舊金山的小商家面臨前所未有的壓力和挑戰，空屋稅並未解決店面閒置的真正原因－市議會複雜的許可申請程序和分區規劃限制，移除這些路障才能讓小商家填補空置的店面。
