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危老都更應納入消保法保障

#危老都更 #預售屋 #老屋重建 #都市更新 #中古 #政策 #消保法
 
圖文:吳光中
 
日前鴻海集團創辦人郭台銘提出危老都更議題引發社會熱議,時代力量針對此議題召開「預售屋有消保官,老屋重建沒人管?」記者會,並邀請房仲作家陳泰源、都更律師蔡志揚,共同說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。
 
邱顯智表示,危老都更的速度裹足不前,解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。邱點出,推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足,且法制面不夠完善,造成雙方的資訊不對稱的問題。因此,時代力量提出三大解方:
第一、預售屋有定型化契約 危老都更也需要
第二、老屋合建同樣屬於消費行為 行政院應修《消費者保護法》
第三、建商獲得更高容積獎勵 政府也應設立審查機制
 
都更律師蔡志揚說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。
都更律師蔡志揚說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。
 
針對定型化契約的部分,邱顯智說明預售屋有定型化契約,明定應記載與不得記載事項,但仍會有建商違規或發生買賣糾紛。何況是涉及開發利益更龐大的危老都更,更該有定型化契約範本,提高資訊透明度,民眾有法可循。邱認為消行政院應該要研議修消保法,將危老都更納入在內。同樣是買房,掏錢買預售屋屬於消費行為,但拿土地重建卻不屬於消費行為,尤其重建涉及的產權利益更為龐大,卻完全沒有任何保護機制,完全不合理。
 
最後,邱顯智強調,危老合建需要搭配審議機制,都更有政府介入的審議機制,讓公部門各單位介入審查。相較之下,危老卻沒有任何審查機制,完全仰賴地主與建商自行協商。邱指出,政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵,建商獲得容獎好處的同時,政府就應積極讓公權力進行審查,多設立一層把關機制,輔導建商訂好權益分配,減少糾紛。
 
危老合建糾紛案《松蔦青語》受害地主戶家屬陳泰源指出,建商利用資訊不對稱,在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙,包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等。陳泰源批評,惡質建商仗著沒有刑事責任,只有民事賠償問題,就公然不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告,以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。
 
出版過「一次看穿都更合建契約陷阱」、專精於危老都更審約的宏道法律事務所蔡志揚律師提到,定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱,搭配審議機制才是真正有效的把關。蔡律師舉例,過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念,套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上,因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」,不但於法理可行,且現實上也可以做到。此外,蔡律師也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照,強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」,確實有其必要性。
 
蔡志揚、邱顯智、陳泰源
蔡志揚、邱顯智、陳泰源

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