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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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老屋的未來是什麼? 是黃金還是廢墟?

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#都市更新 #老屋 #危老都更 #改建 #多空觀點
文/胡偉良
 
有關鋼筋混凝土的可使用年限迄今說法不一,依專家估計可以達到100年,改造後甚至可以達到150年。
 
在我國的法律上,對建築物的重大瑕疵只有要求15年的保固責任,一旦建築物的使用年限超過15年,原開發商(建設公司)即不再對重大瑕疵承擔責任。
 
台灣的老屋改建困難重重 再不徹底從根本解決將成落後國家?示意圖/好房網News記者羅力元攝影
台北市文山區街景(好房網News記者羅力元攝影)
 
早期因為政府一直抱持著反攻大陸的想法,對建築物的耐久性甚至沒有太多要求,房子的使用壽命因而可能較短,6、70年或許會是合理的估計。
 
除了結構混凝土和設施的退化,建築的水管及電氣安全也難以確保。但最大問題是921以前的建築規範並不符合目前的抗震要求,亦即早期興建的建築物其實存在著巨大的安全疑慮。另外,老舊公寓由於沒有電梯、用電配置不足、房間格局難以滿足現代的生活方式,使得經濟狀況較好的民眾逐漸遷出,老公寓也逐漸變成經濟上較弱勢族群的居所。
 
相關資料顯示台灣人口正逐步在走向萎縮,隨著人口減少和老齡化形成,大多數的城市正不可避免地走向收縮。由於就業機會及薪資水準促使人群向大都會集中,造成郊區和農村的房屋開始大量空置,類似日本偏郊地區大量棄宅的情形也在逐漸形成。
 
1.台灣房屋老化嚴重
 
據內政部的統計資訊,111年第2季底我國房屋稅籍住宅類數量為902萬宅(超過7成集中於6都)。全國住宅屋齡中位數為30.6年,住宅屋齡以超過20至40年者最多,占42.6%;屋齡50年以上住宅數量達101.4萬戶,相當於每九戶就有一戶屋齡超過50年;但還有更大批(34.0%)的住宅屬於屋齡40年以上,共計有313萬戶,若這些老屋後續仍未重建,推估十年後屋齡50年以上的住宅將達300萬戶以上,住宅老化問題將愈來愈嚴峻。
 
2.921之前興建的房子耐震能力不足
 
由於台灣早期對於地震的了解有限,造成921之前興建的房子普遍耐震能力不足,直到2003年左右,相關耐震規範始趨完善,亦即屋齡在20年以內(2002年以後興建)的房子才算比較安全,從比例上來看,只有23%左右,換言之,其他還有77%的房子是「在耐震力不足的基礎下蓋出來的」,也就是這些房子在100年以上的地震頻率下,其抗震的安全度是存有疑慮。
 
3,改建進度緩不濟急
 
根據政府統計,近年來都更及危老案每年平均700案,雖比過去大幅成長,平均每年創造11,435戶新屋可供居住,但與當前屋齡50年以上住宅高達101.4萬戶的數量相比,根本是杯水車薪。10年內,屋齡50年以上住宅更進一步達到300萬戶以上,房子老化的嚴重性可想而知。
 
除了房屋大量老化問題以外,對於老屋的安全疑慮,也導致有改建及購屋需求的家庭寧願選擇符合或超過當前標準並使用最新材料的現代住房。這些新的抗震規範確保了安全,但也讓老舊房屋變成了人們心目中不適合居住和不受歡迎的房屋。這也鼓勵了建築市場走向更成功的住宅設計,並極有利於新房市場的銷售。
 
4.老屋重建的難度
 
長久以來,台灣的建築物只有在房屋所有的所有權人都同意的情況下才能拆除改建。因此,總體而言,除非建築物不是處在無法居住的狀況下,否則所有權人同意拆除的意願會比較低。
 
重建費用包括拆除舊房的費用以及建造新樓的費用,這些費用非常昂貴,而以後只會更貴,使得大多數公寓業主負擔不起改建的費用,因此縱在老屋非常老朽的情況下,也很難讓所有的公寓業主同意拆除重建。
 
都更條例的啓動動帶來老屋改建的新契機,透過容積獎勵讓那些額外增加的住房單元可以被出售,以抵付當前業主的重建成本。
 
但如果老屋的位置不方便,區域房價不高,就很難找到願意與老屋業主合作重建的開發商。
 
根本上來看,現在絕大多數民眾對於改建房屋的心態都是:「不必花錢,能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少,再加1個車位」。
 
但是,可能嗎?
 
以台北市為例,台北市當前的改建成本30萬/坪(含拆除、重建、建築師設計、信託、利息、管理基金等),則每坪改建成本達148萬/坪(30/0.32(對外銷售的占比)*1.58(公設係數)。若改建期間還要提供租金津貼、違章補貼、建商利潤,那麼改建後的房屋售價更會高達177.6萬/坪之多(148*1.2)。
 
所以,在台北市,以住宅區而言,想在改建後內1坪換回1坪,在房價180萬/坪以下的情況下,很困難。而要解決這個問題,更是非從根本上去解決不可,但更難。

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