文／胡偉良
近期，房地產風險頻現，建商建案以拖待變，乃致於爛尾樓案件時有所聞，從維護購房者的利益層面出發，“現房銷售”似乎是大勢所趨。事實上，縱觀全球絕大多數國家實行的大多也是現房銷售制度，更注重對開發商責任的約束、資金的監管、專案程序的跟蹤，主要都是在保護購房者的利益。
預售制度可以是一個「雙贏」的售屋方式
預售制度原本就是時代背景下的產物，主要在協助解決建商自有資金不夠和購屋者自備款不足的問題，是對開發商、消費者都有利的一個「雙贏」售屋行為，近期，卻在興建成本暴增下，暴露了預售屋的衍生風險，購房者面臨交房時間不確定、房屋品質難保證，並引發購房者與開發商之間的諸多爭議，近期甚至台北市都出現爛尾樓問題。
預售制雖長期存在，但不意味著就是完全合理。房地產預售與現階段的市場長期掛鉤，貿然取消或許不太可能，但是長期來看可討論的地方不少。
預售制度風險暴露
房產預售制度是歷史時期的產物，在過去房地產發展確實也發揮了積極作用，有效解決了房地產開發的資金問題和消費者期款不足的題。但如今，開發商利用房產預售制預先收了部分房款，減少了自籌資金的比例，可以充份的發揮槓桿效益。
預售本質上屬於商業信用，房地產開發企業一手握著銀行信用（銀行的建築融資），另一手握著消費者預購的商業信用（購屋客戶的工程期間預付款），相當於加上了雙重槓桿。這樣雖然有利於房地產企業的快速擴張，但同時也增加了它的脆弱性，資金鍊繃得太緊，容易產生風險，難以控制。
尤其當房地產銷售出現壓力，市場上不免就會出現因資金鍊斷裂、規劃調整、建築成本增加、下包營造廠商違約等各種原因，導致的建案停工現象。預售制風險逐漸暴露，嚴重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。
從本質上來看，預售制是房地產高槓桿的主要源頭，而房地產高槓桿又是衍生金融風險的重要原因，這也是近期對岸房地產巨頭恆大、碧桂園接連爆雷的主要原因。
高房價下，預售制度的功效
試想，75％的房款分成30年來繳納，這樣的負擔就已經相當沉重，若要一次繳足25％的頭期款，對絕大多數的人來講，更將是一大難題。
在高房價下，預售制度提供了購屋者支付頭期款的更長付款期限，解決了年輕人很難一次拿出20~25％房款的困難，這對年輕族群購屋是很重要的助力，這也是預售制度的最主要功效。
檢驗開發商的資歷和建案的財務保全措施
因為預售制度的實施已有長久歷史，要從事相關制度改革絕非短期可達，因此，購房者有必要對廠商的資歷（完工實績、公司財務及工務實力、經營者誠信），乃致於了解建案的財務保全措施（像是確保開發商的預收房款專款專用、已事先籌足所有興建所需資金），確保建案能按時如質完成才是自保之道。
