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專家看房疫/房市泡沫化恐進行式?劉學龍點出這些關鍵 

#疫情 #房地產 #劉學龍 #貨幣寬鬆 #利率 #房地合一稅2.0 #餘屋 #房市泡沫化
好房網News記者林和謙/台北報導  
 
這波新冠肺炎疫情的來襲,不僅奪去人們生命、健康,對經濟面、產業甚至房地產都有不小衝擊;高力國際董事總經理劉學龍表示,因為疫情仍在進行式,此次疫情的威力對於預售屋、成屋市場帶來很大的影響,且因貨幣寬鬆及利率關係,國內市場資金多、熱錢向房市走,但整體實質投資率不高,加上諸多因素牽動,房市泡沫化恐已在進行式。
 
影響目前國內房市的因素,劉學龍認為疫情居首,影響程度約達6成;他指出,全球貨幣寬鬆政策的延續、以及央行考量到市場經濟,所以資金充裕、利率低使得房地產處於熱絡狀態;不過疫情還在進行式,「其威力對於預售與成屋市場帶來窒息式的影響」,看屋及交易都受創,因此要看後續全民打疫苗的速度及施打率,若可逐漸恢復正常才會比較好;他說,短期內疫情不會消失,只要這因素存在,除了衝擊生命與健康,也會影響大家的生活、投資、習慣等,以往有錢人可能會買房地產、度假宅,但疫情的影響,未來投資房地產恐會較為保守。
 
高力國際董事總經理劉學龍分析國內疫情房市與未來走勢。圖/高力國際
高力國際董事總經理劉學龍分析國內疫情房市與未來走勢。圖/高力國際
 
房地產與股市一樣,要有活水挹注,利率低就是其中因素,劉學龍表示,不過一旦美國之後調整貨幣政策、升息後,會不會影響整個亞洲包括台灣,必須持續謹慎關注與觀察。
 
此外,今年7月1日上路的房地合一稅2.0政策,劉學龍認為影響層面頗深,他指出,近年來房市的投資買盤比例越來越高,投資者包括自然人、公司法人皆有,這些口袋深的族群,在房市投資置產後,然後脫手獲利,或是高端資產客戶為了節稅去成立公司、或進行股權轉移,但房地合一稅2.0將這些都納入管制,政府這次狠下心來來打擊投機炒作、避稅,希望顧及整體房地產市場健康,政策將影響不小。
 
對於不少房地產業者頻頻提到報復性買盤,劉學龍分析說,與2003年SARS做對照,那時疫情爆發,短短幾個月就出現恐慌性賣壓,很多賣家都主動降價求售,但這次新冠肺炎疫情衝擊,量有縮,但價格沒有鬆動;待疫情緩和,很多所得高的人,比如科技業高收入者,這群人就會出來看房買房,並不會用搶的,加上國內餘屋量大、推案很多,不大可能出現報復性買盤,頂多回到正常的市場情況。
 
如果之後防疫做得好,影響層面會較小、包括房市在內;但目前大家對疫情仍處於比較擔心的狀態,所以房市剛性買盤並不會這麼「阿沙力」出手,劉學龍表示,若跟SARS那時相比,整體時空環境、利率、房價所得比等都不一樣,要有報復買盤比較難。
 
看待疫情後的房市,劉學龍認為是「粥多僧少」,他指出,目前交易量在縮,空餘屋量也大,以經濟學來看國內整體條件,房價應該要跌,但在所謂營建成本及其他成本上升下,房價仍是高;且台灣房地產持有成本低,對大戶、財團來說無太大影響,其實這樣的市場並不健康,加上股市震盪及疫情不穩下,真正剛性需求想買房的人有著不確定性,會抱持觀望態度。
 
劉學龍表示,貨幣政策是支持房地產的重要柱子,估計半年到一年利率低及貨幣寬鬆仍會持續,在市場資金多之下,股市與不動產就會熱,「但要當心台灣房市泡沫化恐已在進行式,因熱錢流竄房市、股市,整體實質投資率不高,且台灣屬淺碟市場,較為封閉,不像香港、新加坡等國際金融中心,有強大的產業鏈與厚實投資動能支撐,加上台灣少子化、老年化、貧富差距大,以及失業率、通膨等因素,都要密切注意」;他說,國內要有長遠的住宅政策、以及產業與人才的均衡發展才是好事。

◎劉學龍看房市多空

1.影響目前房市因素請排序:

利率、資金、GDP、失業率、股市、空餘屋量、人口、疫情

疫情>利率>資金>股市>GDP>失業率>人口>空餘屋量

2、疫情干擾房市,您認為影響達到幾成?20%、40%、60%、80%、100%

60%

3、您對於未來半年房市看法?

價:好、極好、壞、極壞、持平

量:好、極好、壞、極壞、持平

價:持平

量:持平偏縮

 4、請以四個字形容疫情後的房市

粥多僧少

5、SARS後與2020年疫情趨緩後,報復性買盤可能再出現嗎?

不太可能

 

怕遇上買賣房交易糾紛? 記得先看這個

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