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大型社區管理費最實在?過來人揭慘況「選這種才好」

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
台灣新建案以大樓為主流,在公設比日漸高漲的情況下,日後每月支出的管理費成了一大負擔,不少民眾在買房時為了降低管理費,都會偏好選擇戶數多的大型社區。
 
一名網友在PTT上發文詢問,自己最近看房發現三重、土城一帶有戶數高達1000、2000多戶的大型社區,除了有不錯的中庭、公設,通常1樓也會有店面,而管理費也相當實在,不知道是否推薦這種大型社區?
 
大型社區戶數多,雖然有能夠分攤管理費的優點,但人多口雜也往往是缺點。示意圖/好房網News記者林和謙攝影
隨著大林口的發展、繁榮,房市看好,有住在林口多年的老林口人賣掉原本舊房子有所獲利,再到A7買了2戶新大樓產品。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
網友對於大型社區意見兩極,紛紛表示:「個人喜歡大社區,管理費超夠用,200戶以下都不考慮」、「150戶上下最剛好」、「高戶數問題是更容易出低端,整天看這些人搞事就飽了」。
 
也有過來人表示,高戶數大基地社區優點多,但是維護很重要,由於許多人買大型社區就是衝著低廉管理費,更常省出毛病,「你可能很難相信住戶開會刪掉物業直接白天剩一個阿伯坐著收包裹而已、機械車位直接不保養、垃圾冷凍刪掉、清潔刪掉、電梯保養刪掉變成3個月或半年一次,壞掉再說,反正電梯還新,壓到管理費剩200、300元甚至不用更好」、「管理費太低的住戶就爛,汐止有好幾個建案,早期沒有買車位概念,車位用佔的常常吵起來打起來,很多東西壞了都不修拗廠商」。
 
內行人估算,以1000戶大型社區來說,至少有20台電梯,每台保養費4000元,1個月就要支出8萬,還有5年後的鋼索、煞車惰輪等零件更換,滿30年要換新或大修,1台電梯約250萬,全社區就要5000萬起跳,千戶社區屋齡在30年的公積金至少都要7000萬-1億,換算下來每戶每年要存4000元公積金,若是都主打低管理費,要存滿安全值困難重重。
 
過來人表示,挑選大型社區首看戶型,若套房比例高,就容易有不良住戶,其次則是管委會是否能確實收足額管理費,面對住戶拖欠時也要有魄力提告,住戶之間對於管理費金額也要有共識。另外也要觀察社區內各棟基地是否為獨立地號、地下室是否只有連續壁共用有獨立車道,若未來各棟之間對於養護沒有共識,還可以各自獨立處理。
 
景文物業管理機構董事長郭紀子曾表示,戶數多的優點是公設規劃較全面、管理費分攤的人多負擔較輕、甚至住戶多各行各業的專業人才也多,社區有問題時人才多可以幫忙解決。 
 
不過,郭紀子進一步說,人多雖好辦事,但人多意見也多,最常見的就是住戶間紛爭多;第二,只要超過7人的大型社區管委會,本身就常有矛盾衝突、意見分歧,導致議事效率低下,間接也影響管理中心、員工流動率大;第三,大型社區的公共設施壽命短,容易出現維護品質差問題。另外,社區大,居民素質也較難保障。 
 
而戶數少也有其優缺點,郭紀子指出,優點是管理容易、是非少,且小社區常見團報購買,住戶間彼此熟識,互動也密切。不過,需要維修的公設多,管理費平均分擔下來也會比較高,一旦管委會公積金短缺,本來購屋時是一大誘因的公設,反而會淪為荒廢。 
 
那麼到底要幾戶才合適呢?郭紀子認為應該從「總建坪」判斷,一般的優良社區,總建坪5、6千坪,內部戶數以4、50坪為多的社區較為適中,因此推薦的社區型態大約落在100多戶左右。
 

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