好房網News記者林和謙／台北報導
房地合一稅2.0新制在2021年7月1日上路，並將預售屋納入，財政部官員指出，會推動房地合一稅2.0，因為預售屋炒作情形很嚴重，也要防堵有心人規避賦稅、並杜絕房市炒作。不過民眾若遇到七種特例狀況，可適用20％的稅率。宜蘭執業不動產經紀人及地政士、專業不動產講師邱明芳提醒民眾，尤其是與建商合建分屋的地主戶，要特別留意「房屋可能是新制，土地可能是舊制」的狀況。
邱明芳表示，財政部針對房地合一稅有所謂的豁免優惠稅率條款，包括：一、須負擔重大傷病醫藥費；二、非自願離職、調職；三、受家暴或人身安全威脅；四、欠稅或欠債且進入強制執行程序；五、依《民法》第796條房屋鄰居越界建築；六、依《土地法》第34條共持有房地未經同意而遭變賣；七、參與都更或是危老重建所分到的房屋，而首次出售。
針對第七點地主合建分屋的房地合一所得稅，該如何申報？邱明芳指出，民國105年（2016年）以後地主跟建商合建分屋，再出售房子，要注意「房屋是新制，土地可能是舊制」的房地合一所得稅申報狀況。他說，民國105年以後取得的不動產，出售時都有新制房地合一所得稅的問題，有許多與建商合建分屋的地主保留戶，土地在105年前就移轉持有（舊制），房屋是在105年以後蓋好（新制），地主保留戶分回來的房屋再出售時，不只賣房屋，還要分配土地給買方，該如何申報房地合一所得稅呢？
邱明芳說明，首先，105年以前持有的土地屬於舊制，只課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一所得稅。其次，房屋是105年以後蓋好的房屋，所以就是新制房地合一所得稅的課徵對象，要繳納房地合一所得稅。
邱明芳表示，當「土地＋房屋」出賣時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，分拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一所得稅；所以房地合一所得稅的稅率以20％計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，「若超過10年以上，房地合一所得稅率則以15％計算，而非以房屋建築完成日期計算，也算是合建地主戶的小確幸」。
邱明芳說，合建分屋的地主戶，賣屋獲利＝售價-成本-費用（取得、改良、銷售），其中，售價指拆價後房屋的總價，成本就是建商給合建地主的發票。「取得費用」包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等；「改良費用」包括裝修房屋等費用；「銷售費用」如仲介費，或是買賣總價3％計算的費用（最高以30萬元計）。
邱明芳指出，最後就是適用房地合一所得稅稅率，合建分屋沒有45％、35％的適用，原則上是獲利的20％計算，若土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15％計算房地合一所得稅。如果房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10％的優惠稅率，且限交易前6年內未曾適用本款規定。
