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房市走多頭?建商死硬不讓價 學者也不懂的房市怪象

#預售 #建商 #餘屋量 #章定煊
好房網News記者陳倩雯/綜合報導
 
近年房市餘屋量、建照量、使照量暴增,加上寬限期到期引發賣壓,然而無殼教授章定煊卻發現,在房市處於低迷的不景氣下,建商非但沒有讓利,還紛紛推案挑戰區域的高價。
 
章定煊近日在臉書表示,目前市場出現一種很微妙的現象,某些建案價格突然硬了起來。反應在兩個現象。第一個現象是部分不但牌價往上調,而且態度也強硬。第二個現象是有些大牌子建商開始推案去挑戰區域的高價,而這個動作過去多頭比較會出現。
 
根據內政部統計,近年不動產房市餘屋量、建照量、使照量暴增。(示意圖/好房網News記者李彥穎攝)
台北市新工處表示,創全國之先,辦理容積代金基金標購私有公共設施保留地,招標金額將近5億元。李彥穎攝
 
章定煊說,不太能理解這兩個現象,建商不讓利就已經銷售率普普了,現在再往上拉,消費者不是更不能接受嗎?目前看看案場的表現,看的人多,買得人少,如果他是建商,心裏應該還是涼涼的。
 
章定煊認為某些新聞的用語,尤其是某些官方立場的用語,會改變消費者的知覺,學過一些消費者行為的人都知道,消費者的知覺影響消費者,會先於消費者的理性判斷。許多行銷也是直擊消費者的潛意識。
 
章定煊舉例,因為房貸餘額上升跟土建融貸款上升,央行官方新聞稿,使用了房市「回溫」這兩個字。房市「回溫」幾乎成為到處都用的字彙,成為大家共同的認知。一般在做這方面統計的時候,儘量少用這樣的字,作法都是統計過去這個指標震盪幅度,然後就此次震盪與過去歷史震盪比對,然後使用微幅、小幅、中幅、大幅等中性的用語。
 
章定煊說,「回溫」這兩個字明顯帶有景氣好轉與上揚的意味,然而景氣是否好轉與上揚,在他自己參與過的委託研究案中,都是要用上好幾十個指標,來做最後判讀,不會只用兩個指標下這種結論。
 
章定煊認為,建商這個市場是龍蛇混雜的市場,市場領導者投入很多資源在市場資料收集上,對真正市況的掌握度是很高,會去利用這樣的知覺改變去行銷;至於市場追隨者的小型建商,就跟一般消費者一樣,被「回溫」這個兩個字頭昏眼花的,價格態度也強硬了,只是現場銷售人員就苦命了。
 
內政部統計,2011至2018年全台新建餘屋量逐年攀升,到2016年穩定,但2018Q2仍有8.01萬戶,為9年來最高待售水位,市場仍充斥大量餘屋,市場賣壓沉重;而今年1至4月全台使照量2.9萬戶,創三年來新高,較2018年成長4%,目前市場新增供給量不小,若以建照來觀察全台1至4月建照4.5萬戶,創五年來新高,幾乎追平十年高點,較2018年成長24%,若以2至3年施工期來推算,2021至2022年新增供給恐爆量。


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