聯合報記者陳言喬／綜合報導
大陸經濟下行，房地產跌跌不休，大陸央行和銀保監會聯合發布「樓市金融16條」救市舉措。陸媒調查上海二手房已連續3個月成交量降溫，掛牌量劇增，總價1000萬～1700萬元「老破小」與「老大舊」成降價主力房源。
中國房地產報引述上海多家房產仲介機構經理表示，近期上海二手房掛牌量比往年多了很多，「賣舊買新」群體或公司急需資金周轉的業主，出售房源占比高達80％。
據上海鏈家研究院監控資料，10月份上海市共成交二手房1.6萬套，同比去年增長25％；成交金額539億元，同比去年增長33％。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，「老破小」與「老大舊」成降價主力，「老破小」價格普遍降幅5％～8％，部分品質差的降幅達10％，總價1000萬～2000萬元價位的房源出售較難，尤其20多年樓齡的「老大舊」房源降幅擴大，只有高品質次新房社區價格鬆動較小。
另，二手房成交量低很重要的原因是新房供應量加大，與二手房形成直接競爭。當新房入圍分越來越低，二手房失去了競爭力，成交量減少，價格下滑已經勢不可擋。
「幾百萬元的房子不降價幾十萬元根本賣不動」。上海虹口區一房產機構仲介直言，上海新房上市節奏和步伐之快讓人應接不暇，每個月都有上萬套新房上市，「打新熱」的興起直接抑制了二手房市場。
現在很多房東拋售老房子，要麼急於套現，要麼急著去市區買新房。很多房東覺得房子老了、面積小了，下決心置換，導致掛牌量增多。
同時，部分區域二手房單價、首付比例高也是大多數人選擇買新房的原因之一。首套購房者要準備50％～60％購房款，二套購房者要準備80％～90％購房款，購買新房則不需要這麼高的比例。
「房東心態是有人要就賣」。一鏈家門店店長表示，目前二手房現狀是供大於求，從9月份開始上海市場二手房源掛牌量就增加了不少，但是買房客並沒有明顯增加，部分區域掛牌價格虛高的二手房溢價空間加大，虛高房源普遍降幅在5％～10％，有些急售房源降幅在10％以上。
以上海閔行區梅隴板塊高興花園為例，由於附近閔行實驗景城校區、莘松中學等較強的教育資源，樓市高峰時該社區售價達9萬元／平方米。現在，由於戶型小、樓齡老舊，在附近社區中降幅最大，目前成交價在6.5萬元／平方米，降幅2萬～3萬元／平方米。
二手房降價潮正從中環蔓延到中心城區，以上海市中心城區虹口為例，一房仲表示，1000多萬元的二手剛需改善住房降幅較大。以上海市虹口區魯迅公園附近一套145平方米次新房為例，帶車位總價1080萬元，單價7.4萬元／平方米，低於市場價200萬元。上述經理表示，該社區此前成交房源均在8.3萬元／平方米以上，平均成交均價9萬元/平方米，目前降幅較大。
他說，疫情後上海的房價一直處於穩定狀態，上浮不多，現在又跌回上浮前的價格了。今年6～7月能賣1500萬元房子現在是1400萬元，普遍降幅50萬～100萬元。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，購買千萬元房子的購房者普遍對房屋品質要求較高、地段好，樓齡20年左右的「老大舊」房源，很難同時滿足地段和面積要求。目前市場總價超1300萬元的新房選擇較多，總價超1500萬元的新房選擇空間更大，買家放棄二手房去買新房的可能較大，導致這類房源出售難。
同策研究院資深分析師肖雲祥表示，今年上海土地供應量較大，未來1年新房供應仍會較大，二手房市場或將繼續承壓。
