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理性+專業 海外房產投資新趨勢

#租售 #海外投資 #海外置產 #銀髮族 #美國房市 #投資風險

鄭哲昇/長富國際地產總經理

不久前參加一場海外房地產投資研討會,演講會結束,照例有聽眾問問題,有位銀髮長者苦笑說,他早在民國78年就投資海外房地產,投資標的在美國,結果,上百萬元全數泡湯,難怪他一直問有關投資風險的問題。

民眾海外投資仍必須考量潛在風險。(截取自維基百科/Mack Male攝)

檢視國人過去幾波海外房地產置產熱,最早在民國60年曾出現第一波熱潮,一直到目前為止,總共出現五波海外房地產熱,解析時間軸跨越近半世紀的這五波熱潮,第一、二、四波的置產動機,均屬於無關純投資效益的政治面避險,第三及第五波才是追逐增值獲利的純投資動機。

民國60年我國退出聯合國,由於是頭一次重大的政治變動,人心浮動,引發移民潮,連帶地出現第一波海外置產熱,想移民的人,把台灣的房子出脫,資金匯往移民國買房子,其中又以美國占多數。七年後,民國67年中美斷交,再度引發第二波的海外房地產熱。

這二波熱潮,同時引發兩次殺低拋售風潮。房價水準最高的台北市仁愛路以及敦化南北路一帶的高級地段,房價一夜重挫,成交價每坪10來萬元比比皆是,現在回頭看,是很失敗的投資決策。

第三波則發生在民國80年間的全民瘋股市時期,當年股市上萬點,全台上空鈔票滿天飛舞,加上當時投資管道很有限(海外基金等多元金融商品都未開放),於是有業者引進美國土地來台,利用傳銷提供高佣金的方式銷售,竟引爆史上最大規模的海外置產熱。

但其結果很悲情,由於發生美國開發商經營不善倒閉,加上國人投資的土地都屬於仍未開發的不毛生地,最後落的血本無歸。

第四波則發生在民國84年的台灣第一次直選總統,中共打飛彈引發兩岸緊張情勢升高,那期間再度出現一波海外置產移民潮,但很快就結束。

目前仍在持續升溫的第五波房地產置產熱,約四、五年前點燃投資火苗,先是以日本東京為領頭羊,逐漸擴及東協國家及美加歐洲及澳紐等地。

回頭檢視這五波的海外置產熱,扣除一、二、四波都屬於政治面動機外,第三波及第五波都屬於投資動機,但是,兩者的差異很大。

民國80年間,是股市12,682點的台灣錢淹腳目時代,不僅缺少投資管道,民眾滿手現金,卻普遍沒有正確的投資經驗,於是人云亦云,根本不管投資標的風險如何就草率下注。

反觀進行中的第五波海外房地產熱,由於投資資訊完全開放,投資人專業程度整齊,幾乎都有買賣房地產的實務經驗,據長富國際地產市場研展部門統計發現,在第五波海外房地產熱的投資人,八成以上都有外幣存款帳戶,更有經常出國經驗。

海外房地產熱走到第五波,投資人變得理性又專業,這時代理業者要端出好菜色才能吸引他們,長期經營的業者一定會在當地做市調分析、嚴選標的,為達到全程品管的效益,更是由台灣組成開發團隊,直接進駐海外,從選地設計到營建完工再到代租售等物管,讓投資人享有安全又有投資價值的服務,就像買賣國內房地產一樣的便利及放心。這將是海外房地產的新趨勢!

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