鄭哲昇／長富國際地產總經理
不久前參加一場海外房地產投資研討會，演講會結束，照例有聽眾問問題，有位銀髮長者苦笑說，他早在民國78年就投資海外房地產，投資標的在美國，結果，上百萬元全數泡湯，難怪他一直問有關投資風險的問題。
民眾海外投資仍必須考量潛在風險。（截取自維基百科／Mack Male攝）
檢視國人過去幾波海外房地產置產熱，最早在民國60年曾出現第一波熱潮，一直到目前為止，總共出現五波海外房地產熱，解析時間軸跨越近半世紀的這五波熱潮，第一、二、四波的置產動機，均屬於無關純投資效益的政治面避險，第三及第五波才是追逐增值獲利的純投資動機。
民國60年我國退出聯合國，由於是頭一次重大的政治變動，人心浮動，引發移民潮，連帶地出現第一波海外置產熱，想移民的人，把台灣的房子出脫，資金匯往移民國買房子，其中又以美國占多數。七年後，民國67年中美斷交，再度引發第二波的海外房地產熱。
這二波熱潮，同時引發兩次殺低拋售風潮。房價水準最高的台北市仁愛路以及敦化南北路一帶的高級地段，房價一夜重挫，成交價每坪10來萬元比比皆是，現在回頭看，是很失敗的投資決策。
第三波則發生在民國80年間的全民瘋股市時期，當年股市上萬點，全台上空鈔票滿天飛舞，加上當時投資管道很有限（海外基金等多元金融商品都未開放），於是有業者引進美國土地來台，利用傳銷提供高佣金的方式銷售，竟引爆史上最大規模的海外置產熱。
但其結果很悲情，由於發生美國開發商經營不善倒閉，加上國人投資的土地都屬於仍未開發的不毛生地，最後落的血本無歸。
第四波則發生在民國84年的台灣第一次直選總統，中共打飛彈引發兩岸緊張情勢升高，那期間再度出現一波海外置產移民潮，但很快就結束。
目前仍在持續升溫的第五波房地產置產熱，約四、五年前點燃投資火苗，先是以日本東京為領頭羊，逐漸擴及東協國家及美加歐洲及澳紐等地。
回頭檢視這五波的海外置產熱，扣除一、二、四波都屬於政治面動機外，第三波及第五波都屬於投資動機，但是，兩者的差異很大。
民國80年間，是股市12,682點的台灣錢淹腳目時代，不僅缺少投資管道，民眾滿手現金，卻普遍沒有正確的投資經驗，於是人云亦云，根本不管投資標的風險如何就草率下注。
反觀進行中的第五波海外房地產熱，由於投資資訊完全開放，投資人專業程度整齊，幾乎都有買賣房地產的實務經驗，據長富國際地產市場研展部門統計發現，在第五波海外房地產熱的投資人，八成以上都有外幣存款帳戶，更有經常出國經驗。
海外房地產熱走到第五波，投資人變得理性又專業，這時代理業者要端出好菜色才能吸引他們，長期經營的業者一定會在當地做市調分析、嚴選標的，為達到全程品管的效益，更是由台灣組成開發團隊，直接進駐海外，從選地設計到營建完工再到代租售等物管，讓投資人享有安全又有投資價值的服務，就像買賣國內房地產一樣的便利及放心。這將是海外房地產的新趨勢！
