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想買51年公寓怕不能貸款 網狠酸「住久還能申請古蹟」

#中古 #老屋 #屋齡 #公寓 #商圈 #地段
好房網News記者呂詠柔/綜合報導
 
不少有購屋需求的人,在挑選物件時會偏好看老屋,主要就是看中比新屋便宜的價格。不過一名網友就在臉書社團《買房知識家(Q你的A)》當中詢問,最近在高雄鳳山看中一間51年的老公寓,由於屋況跟地段都不錯,讓她很是心動,但又怕房子屋齡高,申請貸款可能不會過,猶豫是否該下手?
 
PO文一出後,引發高度關注,多數網友也都認為該物件的屋齡老,貸款成數不會太高,「51年太危險了,不安全」、「期限應該最多10年」、「貸款成數一定是不高,先找銀行鑑價再決定,比較保險」、「成數不高,你要提供自己本身好的條件,如在公家機關上班,存款200萬,爸媽有不動產,才是最重要」,還有人調侃「住久了還能申請古蹟」。
 
一名網友擔心51年老公寓會無法申請貸款。圖中建物與本新聞無關。示意圖/好房網News記者唐主桂攝
老屋示意圖。好房網News記者唐主桂攝
 
根據《好房網雜誌》報導指出,首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。因此老屋貸款時,必須留意4大重點:
 
一、留意老屋建築結構
 
建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC)。根據行政院頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為25年,加強磚造房屋耐用年限為35年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。
 
二、精華區老屋申貸較容易
 
合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。若是雙北地區或捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。
 
三、確認老屋貸款年限
 
一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過50年」;如購買屋齡30年的房屋,貸款年限最長為20年,若屋齡已有40年,貸款年限就只剩10年,假設總貸款金額相同,屋齡40年的房屋,每個月要繳交的貸款會是屋齡30年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。因此屋齡太老或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。
 
四、銀行鑑價未必等同買賣價
 
土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」中取低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。若擔心核貸金額不足,除了可上實價登錄網站了解區域行情外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或請較常往來的銀行幫忙估價。
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