好房網雜誌2025年4月號／撰文：陳舒曼、圖片提供：Shutterstock
★步驟1 對保
建商在取得建築物使用執照後，就會開始通知屋主進行對保，也就是申請房貸，在限貸令及銀行金檢日趨嚴格狀況下，民眾要成功申貸到滿意的成數已非易事，正業地政士聯合事務所所長鄭文在建議，最好先詢問建商配合銀行，進行整批性分戶房貸，畢竟建商整批辦理房屋貸款，團結力量大，比較有議價能力。
不過，並無硬性規定得跟建商配合銀行申貸，對保時，除了常見的確認身分、利率、還款年限等合約內容外，預售屋交屋最重要是「撥款同意書」，簽署後代表民眾授權銀行在房屋過戶後將剩餘款項撥款給建商。
這階段要特別注意兩件事：
1. 若發生驗屋驗不過、交易糾紛等情事，卻發生銀行已撥款給建商情事，消費者處境就會相當弱勢，因此務必交代銀行撥款前須經過自己同意，才得以進行。
2. 通常建商會同時間通知消費者對保及初次驗屋，一般建議要在房子初驗完，沒有重大瑕疵下再進行對保，才能保障自身權益。
★步驟2 完稅
當對保程序完成後，就會進入完稅階段，要特別注意的是，建商或代銷在預售屋銷售階段都會提醒消費者，交屋階段會跟買方收取一筆數十萬元不等的暫收款，金額以房屋的大小等條件來預估，常見的為十五萬至二十多萬元間，這筆費用就是用來支付買方必須負擔的地政規費、印花稅、契稅等費用，事後建商再提供明細多退少補。
★步驟3 過戶
通常根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》，預售屋應該要在使用執照核發後的四個月內完成房屋所有權移轉，也就是在這階段房屋產權就會移轉給買方，並且由建商委託的地政士進行移轉手續。
★步驟4 撥款
當房屋產權正式移轉給買方後，銀行就會將申貸的房貸金額撥款給建商，也就是前述對保過程中提及的「撥款同意書」，而在預售屋銷售階段，合約上除了載明頭期款、工程款金額外，還會有一筆交屋保留款，這時候尾款就會發揮功能。
若房屋狀況複驗仍然不滿意，消費者可以要求銀行保留交屋尾款，等到建商完成修繕後再撥款，以此要求建商善盡修繕責任，按照規定，交屋保留款應該是房屋總價的5％，但過去有許多建商為省事，交屋保留款僅設計五萬元不等少許金額，大幅減少敦促建商力道，民眾在購屋時要特別留意。
