好房網雜誌2025年4月號／撰文：Miranda
根據市場調查單位統計，六都與新竹地區在今年329檔期的推案總銷金額達到8,223.2億元，創下歷年來的次高紀錄，較去年同期微幅成長5％。然而，進場個數約346件，年減幅度接近10％。
從調查發現，各縣市的市場表現存在明顯差異，其中新竹、台南、高雄更淪為「金龍重災區」，新案供給量大幅縮減，反觀雙北地區，在指標個案與高房價的支撐下，總銷金額仍繳出2至3成的增幅，成為本次房市的亮點。
市場調查單位指出，今年329檔期的市場氛圍可謂「一言難盡」。建商雖然持續推案，總銷金額屢創新高，但消費者的購買意願卻仍充滿不確定性。受到政策不明朗、高房價等因素影響，部分地區的來客量明顯減少，形成「最熟悉的陌生人」現象，此外，台積電赴美投資、政府持續進行打炒房政策等變數，使市場未來走向充滿未知。
雙北新案百花齊放拉抬熱度
桃竹房市明顯降溫表現相對平淡
在北台灣，雙北地區仍為推案主力，其中新北市以1760.8億元的推案總銷僅次於台北市，板橋、新店、三重等行政區域內大小案場遍地開花，例如府中、央北、二重疏洪道重劃區內出現新潤、寶路、甲山林等建商的百億元大案。此外，林口新市鎮北側與下新莊地區，也有長耀、亞昕與馥華的大型指標案推出，進一步拉抬新北市的市場供給熱度。
台北市則依賴都市更新案與廠辦開發案推升市場熱度。例如松山區內的西華飯店重建案總銷突破三○○億元，而科達建設推出的「科達大巨蛋案」以小宅產品為主，規畫255戶，總銷金額約百億元。南港區則有「南港調車場案」，總推案量接近2000億元，年增幅度直逼四成，使雙北在全台推案量中居於領先地位。
雙北以外的縣市市場表現相對平淡，桃園的推案量雖小幅成長，A7等地區仍有百億元級別的推案，但受到整體經濟環境影響，買方猶豫期延長，僅部分低總價產品去化順利。新竹市場則呈現明顯降溫，個案數量減少，總銷金額更大減逾五成，規模較大的案場僅有富宇建設在新竹市東區推出的都更案，總銷約58億元。基隆、宜蘭等二線城市推案表現更顯疲軟，業者多以去化舊案為主。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，千億大案激勵今年首波預售檔期，淡況不淡，但後繼無力可能是接下來將面臨的窘境，已傳新北市三重區，與桃園市的A7、青埔一帶，或是新竹市東區的指標案開案時間再往後延至下半年，甚至是明年，直接放棄上半年，識時務者為俊傑，君子不立危牆之下。
惟預期政府短期不會針對房市有新動作，有利市場適應現況，重拾信心，亦確實已在台北市內湖區、文山區，與新北市永和區、三重區、新莊區傳個案好消息，上半年若能逐步去化近期案量，在民眾沒有其他更好的保值資產選項下，長期房市仍保有樂觀度。
台中三大重劃區成房市主戰場
品牌建商主打規格升級吸買氣
台中市在329檔期的總銷金額超過千億元，七期、十四期、十三期三大重劃區成為市場主戰場。面對市場回歸自住剛性需求，買方決策期拉長，品牌建商如寶璽、寶輝、順天等積極布局精華地段，並以「規格升級」策略吸引買氣。市調單位指出，十四期重劃區與機捷特區仍表現穩健，例如機捷特區因與蛋黃區相比仍具價格優勢，即使近年成交單價從2字頭飆升至5字頭，仍能吸引市區買方進場。
七期內「寶璽天讚」案場成為此檔指標，基地面積逾1200坪，總銷140億元，主打大坪數高端住宅。十四期則以寶輝建設的「寶輝PARK系列」最受關注，包括「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」及「寶輝SKY PARK」，三案總開發面積近4000坪，合計總銷約120億元。此外，「磐興寬悅」以巨蛋首排視野為賣點，總銷達20億元。
台南建商受金龍海嘯影響布局仍保守
高雄短期買氣觀望年底前價縮量平
台南市場尚未完全走出「金龍海嘯」的影響，建商布局趨於保守，推案量僅324.5億元，年減超過四十三％，僅在東區平實、虎尾寮等地有中小型案場推出，總銷金額年減超過四成，較大型的推案包括北區的「成大之森」案，總銷金額約60億元，其次依序為聯上建築永康案45億元、勝美建設平道段案約30億元。
高雄市部分推案量為696.5億元，總個案數量29個，推案戶數、總銷金額皆較去年縮減，推案小宅化相當明顯，市場仍呈個案表現與大者恆大趨勢，但售價仍持平，未見業者大幅降價求售現象，透過交屋禮、購屋贈品吸引買氣的案場有增多現象。
329檔期中預售屋推案，以新興區中山一路的興富發集團「中山鉑悅」551戶、總銷90億元，及三民區鼎山街的和築建設「豐彩」274戶、總銷約41億元分居總銷冠、亞軍，皆可望成為區域推案市場觀察的重要指標。高雄市房屋市場調查協會理事長吳曜廷表示，高雄短期買氣觀望，但精華區房價仍盤整，新案未見降價求售，由於政策打房似乎沒有鬆動跡象，市場恐將呈現「建商大者恆大」的趨勢，中小型開發商未來恐被邊緣化。
吳曜廷認為，高雄「短期看不到未來」，在今年底之前，整體的高雄房市都較難有表現，屬於「量縮價平」，但因台積電投資高雄設廠等產業轉型成功，加上高市府努力招商引資，長期將是「看多的」。
專家認為短期恐難重振買氣
南北產業及居住剛需差距縮小
陳炳辰認為，現階段銀行業者承做房貸依舊謹慎，市場資金也因國際經濟局勢顛簸，短期不易重振買氣，建商除了萬變不離其宗的低首付、附裝潢、送贈品的促銷方式，或是可能改建案規格符合主流、分期推出降低風險，且看且走的推案步調當然是三十六計走為上策的體現，供需同步跌入谷底，房市將還有好一段尷尬的路要走。
觀察329檔期進入多空交戰，也有房市專家針對都會區提出購屋見解，認為從近十年交易量表現，發現換屋需求減弱，六都整體需求量減少，雙北交易量佔比劇減，台北減少6.5％，但中南部佔比不斷增加，雙北需求量明顯減少，台南與高雄則剛需強勁，交易量與佔比不斷增加。
其次，價格表現南強北弱，從第六循環價格表現，發現蛋白翻身、南北翻轉、高價翻盤，台南漲幅達一一四％，居六都之冠，而未來趨勢不變，南北價差縮小，中南部與桃園四都尚有成長空間。第三，從高科技南移發現，中科、南科後來居上，與竹科三足鼎立，南北科技產業建設逐漸均衡發展，終止北漂現象，台中、台南、高雄高科技產業園區房市間接受惠，從2023年起，南科產值已超越竹科，未來高雄高科技產業投資逐漸實現生產力，高雄房產後市可期。
此外，從高鐵軌道經濟起飛發現，南北距離縮短，一日生活圈創造中南部繁榮，未來十年配合中南部捷運路網建設完成，連結高鐵成為全台一日生活圈的重要基礎。
另觀察家戶數與人口增長桃園居冠，兩代不同堂趨勢，促使中南部過去三代同堂、兩代同堂的傳統改變，家戶數成長迅速，透過雙北捷運三環六線與桃機通車、未來基捷，迅速連結桃園交通路網，擴大台北一日生活圈到桃園，北北基桃大台北都會逐漸成形，桃園市成為全台人口家戶數雙冠的唯一城市。
至於營建成本增加影響推升中南部房市，近年來營建成本雖年增率降低，但整體成本仍居高不下，由於桃園與中南部四都房價基期較低，營建成本佔比相對較高，例如營建成本若每坪增加五萬，對台北高房價而言，影響房價比例只有5％左右，但對中南部而言影響就高達近18％之多，對房價推升間接產生助力。
