隨便買都漲？2區房價「翻車」　專家示警：海水退了

EBC地產王

 

近年全台房價狂飆，全台各縣市房價五年來漲幅3～5成的比比皆是，不過，在政府持續打炒房與升息的利空壓抑下，房價無差別狂漲的狀況似乎已有了改變。從內政部資料可發現，近一年台東縣與嘉義縣兩縣市房價已出現下跌，而對於這樣的狀況，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴就表示，投資大師巴菲特有句名言「海水退了就知道誰沒穿褲子」用來形容這些下跌的區域就相當貼切。前幾年房市景氣，買哪都會漲，市場一片欣欣向榮，不過，隨近一年政府打房、房市交易量縮，各區域房屋的價值與保值效果有多少就顯現。目前只要是超漲，又缺乏支撐力道的區域，房價就很可能隨時會出現回檔。

 

根據內政部資料顯示，2019Q2～2023Q2，全台各縣市房價漲幅3～5成的縣市相當多，就算是漲的比較少的雙北市也有16％的漲幅。不過，這樣的狀況在近一年明顯改變，以台東縣來說，近一年房價就下跌5.5％，嘉義縣也跌0.3％，在台灣各縣市中房價率先出現反轉。此外，新北、台北、花蓮近一年的房價漲勢也明顯趨緩，年漲幅只有1％～2％間。

陳傑鳴表示，近年全台房價瘋漲，不僅一線都會區房價爆漲，就算是二線的嘉義縣、台東縣等都會區房價也都全面無差別的瘋漲，甚至漲幅都還更大，2019Q2～2023Q2嘉義縣房價就上漲34.9％、台東縣也上漲33.4％，這般快速上漲的對以「在地客」為主要買盤的市場來說，已明顯讓購屋者產生壓力。

 

陳傑鳴指出，雖然嘉義縣有高鐵特區，台東縣也有花東花東鐵路雙軌化計畫讓區域房市有想像空間，但今年前11月嘉義縣淨遷入人口數僅406人、台東縣更僅有131人，在台灣本島各縣市中分別為倒數第四與倒數第二名，顯見區域房市僅有在地買盤在支撐。而且，嘉義縣全年平均家戶可支配所得76.4萬為全台各縣市最後一名，台東也僅約78.0萬，為全台各縣市倒數第三，區域民眾購買力相對偏弱，也導致一旦房市轉弱，價格就出現修正，因此近一年房市買氣轉弱下，這兩個縣市房價立刻出現反轉並不讓人意外。

 

至於雙北及花蓮近一年漲勢大幅趨緩，陳傑鳴指出，雙北房價全台基期最高，本來就缺乏再大幅上漲的動能，這也是近五年漲的少，一遇到房市冷，價格漲幅就大幅趨緩的主因。至於，花蓮其實主要買盤也是在地客，再缺乏外來買盤下，一遇到房市轉冷，自然也會出現漲不動的望況。

 

陳傑鳴指出，近年全台房市有很多夢想題材不斷發酵，但這些題材與發展落實都需要時間，目前過度的題材炒作讓房價提前大漲，但民眾所得卻跟不上，將會使得房市缺乏支撐力道，未來一旦房價高點反轉時，甚至有可能快速崩跌，購屋者須多留心。