好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
2021年又是房價狂漲的一年，不過，政府打炒房繼2020年12月以來，祭出四波選擇性信用管制措施，包括近期9月央行針對管制區取消第二屋寬限期，12月再鎖定囤房、囤地加強信用管制。而內政部12月初的「五重拳」包括禁止預售屋換約、管制私法人購屋，此外，地方縣市接連決定開徵「囤房稅」，都讓降溫房市的戰線拉長到2022年。
政策影響房市，要觀測2022年房市，必須留意央行選擇性信用管制執行成效，以及內政部修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」的重要五項內容，包括限制換約轉售、禁止炒作行為、解約申報登錄、管制私法人購屋與建立檢舉獎金機制，業界俗稱「五重拳」。
打炒房戰線拉長到2022年，多項政策的後續效應值得觀察。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
以上修法影響最劇的就是預售屋換約限制，是否會在2022年下半年實施，並讓預售市場涼了，值得關注。另外，許多縣市決定要開徵「囤房稅」，但增加房屋所有權人的持有成本，是否真能讓房價回落？
安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰認為，美其名是說為了居住正義，希望增加持有成本的政策，讓房屋所有權人趕快便宜賣或是收手不再投資房產了，實質上有哪個國家開徵「囤房稅」，真的讓房價和租金回落，觀察南韓的成效便曉得。
馬瑞辰強調，這幾年房價上漲主因並非炒作炒高的，而是全球主要央行釋出大量流動性，以致資金成本長年處於歷史低檔，再加上疫情的影響讓原物料價格大幅上升，政府鼓勵的台商資金回流專法，也讓大量的資金湧入台灣等，這些都是直接推升房價的原因。
他表示，再加上台灣電子產業在全球大放異彩，也直接成就了許多電子廠在台灣加碼投資設廠，同時讓建築業的缺工現象更加嚴重，更讓建築成本和財務成本加重。
相較開徵「囤房稅」，馬瑞辰更贊同紅單交易管理、信用管制措施以及土地限期開發等。其中，信用管制、土地限期開發這兩項政策能夠打到「要害」，因為信用管制可以降低不動產授信風險，同時讓投資客無法再用大量銀行低成本的資金來投資房產；而土地限期開發則是讓建商不能用低資金成本來養地。
另外，自然人購置高價住宅貸款及第三戶以上購屋貸款的最高成數一律降為4成，可避免資金流供囤房；購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建，則能避免資金流供囤地；餘屋貸款最高成數降為4成，以加速建商出售餘屋，增加住宅供給，並避免資金流供囤房。
馬瑞辰認為，政府的諸多政策很明顯是不鼓勵資金流入房地產市場，但對自然人也好、法人也好，政府應該要有好的投資管道讓市場上的閒置資金，可以有好的標的來投資。這些投資管道也應該包括和房地產相關的標的，因此，「不動產投資信託（REITs）」的法案和細則更應該盡快落實。
◎延伸閱讀：
