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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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投資客爆倒房潮 自住客便宜搶進靠心機

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#倒房潮 #倒屋潮 #投資客 #買房 #房地合一 #多空觀點 #置產秘訣

文/賴淑惠

最近,有房仲跟我抱怨說,受到買氣影響,委賣的物件的確變少,但,怪的是,他接到的投資客物件,卻比前半年多了兩成,怎麼會這樣?原來,因為房市不佳,投資客的壓力最大,手頭有點資金,還挺得住的,先出租房子頂著,暫時從投資客轉業當包租公,以租金養屋,一邊還想等房市回春;但還有些半吊子投資客,口袋不夠深,不想繼續往下等,怕價錢更低,只好試探性的拋售,如果有人上鉤,就趕緊出脫,能賺多少算多少,這招金蟬脫殼的打帶跑策略,更容易讓不少不明究理的自住客,不小心買到高於行情宅,這種投資客倒貨潮,接下來,只怕會越來越多!

點燈率高低也是判斷投資客多或少的指標之一 (圖/吳光中)萬家燈火,點燈率多寡能看出自住與投資的比例。(圖/吳光中)

知己知彼!先打聽後查價 聰明搶進投資客宅

「跟投資客買房子,一定就會買貴嗎?」這問題的答案,當然不是絕對,如果單純從投資客的心理觀點來看,投資客花錢進場,不外就是想賺錢,就算景氣不佳,短進短出的投資客開價,還是一定會比一般屋主來得高;但,從另一角度來看,如果剛巧碰上的投資客,資金壓力大,到了已經非賣不可的時候,趁機猛殺,也不失為一個便宜買屋的機會,這當中的「眉角」該如何拿捏?這得在議價時,花點小心機!

要怎麼確定這是所謂的「投資客宅」?首先,可以先跟房仲套交情,表達很有興趣購買的意願,讓房仲覺得有機會成交,再趁勢詢問,通常這類投資客喜歡跟固定的房仲合作,彼此都有交情,這時只要不經意的詢問,像是「屋主自住還出租?」「這房子買幾年了?」,從這類問題中,都可以一窺究竟。

此外,倘若是投資客,持有的時間,絕對不會超過3年,甚至只有1、2年,還可以直接從實價登錄查到相關的資訊與價錢,這更是殺價的最有利根據,而眼看房價看跌,又在這麼短時間就急著賣的屋主,背後的資金壓力,不難想像,有了實價登錄這個數字,開價就不怕差太多!

莫露底價8折開殺 瀕斷頭投資客認賠 低價購屋好時機

不過,要殺多少才算合理?根據經驗法則,這類投資客的開價,絕對不會手軟,因此,我建議,一開始千萬不要輕易透露自己心中的底價,以免影響跟投資客議價的空間,尤其現在的房市走低,寧可先狠砍,再慢慢往回加,讓自己有更多加價籌碼。

舉例來說,我最近就聽說有投資客超狠,明明半年前才花900萬買的套房,居然一轉手要開價1150萬,以目前的市況,我頂多願意花980萬,跟短期持有的投資客買,但跟房仲議價時,我會先開價930萬,這數字會成交嗎?當然不會,投資客聽到一定跳腳,所以僅供參考,但,在這個房市走低的當下,願意出價的就是客人,房仲肯施力議價,就表示有機會,萬一投資客急於脫身,小幅獲利就肯了結,最後在你推我擠的議價中,要用980萬成交,絕對有機會!

所以,投資客的房子,不是不能買,而是要看怎麼買?買的划不划算?開價是人家的自由,但如果要買,以現在的行情,我建議從投資客的開價,直接大砍兩成,因為他們的開價通常偏高,如果可以用8折成交,投資客也願意忍痛賣,通常就是已經撐不下去,他們才寧可最後小賺,甚至認賠出場如果能買到這種快要斷頭的投資客物件,對一般自住客說,也不啻為一個便宜買屋的好機會。

不過,我一開始也說了,投資客將本求利,就是想賺錢,倘若碰上硬頸的投資客,沒辦法殺到價,也千萬別強求,買不到就當無緣,以免買到投資客倒出來的高價貨,反而虧更大,這就是一個心理戰,跟投資客打交道,可能搶到便宜,也可能買到更貴,相較起來,比跟一般屋主買,買投資客宅是更危險的遊戲,在當下的景氣中,堅持底價、絕不追高,是便宜入手的基本原則!

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