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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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小資投資怎出價?精算投報率再出手!

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#投資報酬率 #投報率 #小資 #置產秘訣

文/賴淑惠

小資男女買房子投資,最怕就是不賺錢,但,要花多少錢買才賺錢?賺多少才算有賺頭?這兩個問題,可不簡單!我提供幾個簡單的算法,讓大家參考,就算數學再差,只要會按計算機,數字白癡也能賺到錢。

租金報酬率起碼2%起跳 房價過高沒賺頭

如果你跟我一樣,口袋錢少少,卻想買屋當包租婆,現在最常見的算法,就是從投報率來回推房價,通常我在買屋的時候,都會先問房仲,這間套房每月租金行情有多少,因為以現在的市況,租金合理的報酬率,大約是2~3%,如果按照這個投資報酬率來計算,如果物件的租金約2萬元,一年出租的收益,大約是24萬元,換算下來,房價須落在800萬到1200萬之間,換句話說,如果你買了超過1200萬的房子,投報率就會低於2%,這等同沒賺到什麼錢,這樣的投資,效益就屬相對偏低。

當然,這是一個概推的算法,畢竟800~1200萬,一來一往,就差了約400萬,價差當然不小,既然是投資物件,一定要把成本降到最低,付出的投資金額越低,同樣的租金,報酬率當然就越高,因此,有很多人會買所謂的老屋翻修後的套房,這類物件,通常看起來賣相不差,但屋齡偏高,而租屋暫住幾年的房客,通常不會太計較房租,會願意用高價租裝潢宅,不過,對包租小資來說,還要考慮未來脫手的問題,因此,我建議就算要買這類裝潢套房,屋齡最好在20年上下,投資個幾年要賣時,屋齡也不致於讓人完全無法接受!

投報率回推房價算法

月租金2萬X12個月/2~3%=800~1200萬

寬限期投資法 包租再精算報酬率

剛剛的投報率的算法,是市場上常見的方法,而我有一個自創的進階計算方法,就是「報酬率投資法」,這種算法,是先設定好投報率之後,再從自己的實際投資成本來細算,只要最後能夠滿足投資期待值,就蝦咪攏不驚!

舉例來說,我剛開始買房子的時候,因為手上資金不足,剛開始我只能用「寬限期投資法」,當時,我買了一間800萬的套房出租,因為地段不錯,小小坪數,可以月租2.5萬,但我每個月只付寬限期1.2萬的利息,把收到的租金扣掉利息,我每個月可以賺進1.3萬,這樣划算嗎?數字會說話,我每年可以賺到15.6萬租金收益,除以我已付的頭期款160萬,我的實際投報率高達9%,但別忘了,還有貸款的手續費與其他的衍生費用,像是每個月要繳的管理費,因此,我還得扣掉3%上下的雜支,如此一來,我起碼還可以賺到6%投報率,這樣的報酬率,高嗎?跟銀行活儲利率不到1%,定存也不到2%比起來,當然很不錯。

小套房投報率

租金收入2.5萬元X 12個月=15.6萬元/頭期款160萬=9.75%  

投報率9.75%-  雜支3%=6.75%   

當然,這樣的投資,不可能長期持有,我在寬限期滿後,就把房子賣出,除了賺取了一買一賣的價差,也在這兩年寬限其中,賺到了租金報酬率。整體而言,賺錢這件事,還是白紙黑字算清楚,最有保障,從報酬率算出投資的房價範圍之後,再用實際投資的金額與賺進的收益,就能清楚的算出,這筆投資效益的高低,倘若報酬率不夠高,甚至還可能血本無歸,千萬不要一頭熱,貿然出手,事前一定要仔細評估,才不至於做白工!

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