文／賴淑惠
景氣冷，預售屋房市也跟著冷清清，購屋客態度觀望，讓很多案場等無人，代銷業者叫苦連天，不過，最近台北市的公車廣告、路邊看板上，都可以看到一個大大的4字頭房價廣告，吸引了我的目光，因為這個案子掛北市門牌，還緊鄰捷運、夜市商圈，還有這種低價，真的很誇張，於是，我特地跑了一趟去看屋，果然，便宜就是王道，整個接待中心坐的滿滿滿，只見代銷人員忙得團團轉，說得口沫橫飛。
不賣地不賣屋 僅購得房屋憑證
只是，等銷售人員一說明，我立刻就明白，怎麼會有4字頭房價這種好康！原來，這塊地，不是一般住宅用地，而是國有財產局的土地，這個房子是所謂的「使用權宅」，因為隨著國有地限建，很多建商開始不買地、不養地，寧可長租國有地，蓋屋出售，由於沒有直接購地建屋，成本相對較低，以這個案子為例，一巷之隔，旁邊的預售建案，一坪開價已經超過八十多萬，但這個使用權宅，大概只有45到49萬的行情，大概是同區建案的6折！
像這種使用權宅，大家一定不陌生，最有名的案例，就是幾年前很火紅的「京站」，它的地段就在交通便利的台北火車站附近，附近商圈熱鬧，交通更有三鐵共構，當時一開賣，很多名人都趨之若鶩，不過，既便宜又方便，這樣的房子真的值得買嗎？所謂的「使用權宅」，就是買家買了房子，卻拿不到土地權狀、房屋權狀，只能買到一紙房屋憑證，這個憑證說穿了，就是消費者跟建商之間的契約，建商跟國有財產局租地建屋，租約一訂70年，消費者買了之後，可以在這塊地上的這間房子住70年，時間一到，國有財產局依據跟建商之間的合約，可以要求建商拆屋還地。
使用權限70年 入住越久價值越低
簡單的說，這等同是一種租賃關係，建商跟國家租地，而建商比較像二房東，把房子出租給購屋客，只是這個合約訂的超級長，不同於當年的京站，只有50年，這個4字頭建案，租約高達70年。首先，要提醒大家的是，從法律上來看，「權狀」跟「憑證」就是不一樣，權狀是所有權的表示，但憑證只是建商跟消費者之間的權利義務關係，日後如果轉賣，對想買屋的人來說，好像有點不夠有保障，很多購屋族會裹足不前。
轉賣的問題，還不只於此，因為第一手買家買到的，是房子70年的使用權，(事實上，扣掉銷售、蓋屋，入住時只剩下約68年)，等到入住時間之後再賣，剩下的使用年限只會越來越少，因此，這種使用權宅的價值，不如一般房子保值，漲幅會隨著時間，逐漸趨緩遞減，想要脫手套利，這種使用權宅絕對不是聰明的選擇；就算住個兩年，房價小漲就要脫手，很多銀行對這類房型都會敬而遠之，甚至不肯承貸，如此一來，轉手的空間就會大大受限！
省了房價超划算？加上地租恐增開支
另外一大問題是，這個房子雖然便宜，甚至不用繳地價稅、房屋稅，卻得每年繳交地租給國有財產局，以一千萬的房子來說，一般自用住宅的稅率，大約是千分之二，每年約付2萬上下的稅，而地租卻是依地價的3~5%來計算，大約一年要繳近六萬元，每年價差約4萬，70年下來，要多付280萬，看似省下的房價，如果加上地租支出，其實好像也沒省這麼多，而且，隨著土地的價值增加，每年要繳的地租，只會越來越高
因為土地越來越稀有，這種使用權宅的國外已經行之有年，業者也都有言明在先，讓消費者知道使用權宅的限制，而對中國人來說，有土斯有財的概念根深蒂固，萬一房子不能代代相承，不少人都會猶豫不前，不過，這個價錢實在太讓人心動，還是吸引了不少外國客或投資客趨之若鶩，想逢低買進，我建議，這種房子不是不能買，只是消費者出手前，最好評估轉手問題，除非你就像建商廣告說的，想在這裡住三代，否則，想賣時很可能悔不當初！
