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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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30年新時「貸」來臨!「房貸還到退休為止」成常態?

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#房貸 #買房 #還貸 #置產秘訣
文/賴淑惠
 
身處房價居高不下的時代,很多為了買房掙扎糾結的年輕人,購屋思維已經與上個世代大不同,最近有個火熱的房市話題,引人關注,過去,多採20年期的銀行房貸,現在演化至可展延到30年的新時「貸」!事實上,根據內政部統計,2010年第一季,六都的購屋貸款期數,多在216~226個月,換算下來,平均貸款年限約為18年,但去年第三季起,拉長到261~272個月,貸款年限等同延長到約21.7年~22.6年,這個數字,也創下內政部開始統計以來的新高點。
 
■全台購屋均齡逼近40大關!新世「貸」以時間換取空間
 
過去,延長房貸還款期限這件事,都會被長輩斥責不夠努力,甚至會被質疑只想先甘後苦,卻拉長自己的負債壓力,因為拿20年與30年房貸一比,利弊得失,瞬間攤在陽光下,以向銀行申貸1000萬元房貸為例,20年期的月本息約3萬4426元,而30年期的只要月繳2萬4836元,一來一往,每月支出差了9590元,但,看似讓購屋人大大喘一口氣的背後,細算總繳款金額,30年期的總繳利息,高達194萬0890元,比起20年期的126萬2210元,多了67萬8680元,以時間換取空間,代價不小!
 
30年新時「貸」來臨!「房貸還到退休為止」成常態?(圖/photoAC)
許多首購族在買房前,首先面臨的就是龐大的頭期款與房貸。圖/截自photoAC
 
眼見30年期的房貸,已經成為高房價時代,雖不滿意卻可接受的選項,背後原因,可以從全台的平均購屋年齡,來做進一步討論,以2019年聯徵中心的統計資料來看,台灣民眾主要購屋年齡佔比最高的,多落在35到40歲之間,以40歲才有能力購屋為例,如果分30年攤還,還到65歲退休那天,可能也還不完!但,有頭髮的誰願意當禿子?
 
■「低薪族」苦熬17年存入場券 「三明治世代」靠30年房貸續命
 
對多數身陷低薪風暴的年輕人來說,他們平均在23歲大學畢業後,才有人生第一份正式工作的薪水入袋,萬一男生還要服完兵役,開始有收入的時間,還要再延後個一年左右,這群月入22K的世代,扣除要吃要喝要租屋,一個月咬牙存一萬元,已屬不易,照這樣的速度,起碼存個17年,大概才有個200萬元頭期款當門票,此時,他們的年紀,都已經逼近全台的平均購屋年齡40歲了!
 
等到真的開始繳房貸,下個艱難考驗,就是每個月一到期,就如黑社會討債般不容有失的還款日,雖然跨過購屋門檻後的這群「新貸族」,多半已成為職場中生代,或是晉升主管職,薪資水準也開始上揚,但,進入人生下一個階段他們,上有老下有小,夾在中間的三明治世代,沉重的經濟壓力,可見一斑,選擇30年房貸,稍事喘息,已經是白手起家、力爭上游的新世「貸」年輕人,展現堅毅競爭力的極致表現了。
 
■有錢先還、雙週繳款、本金均攤 銀行不會告訴你的解套三招!
 
所以,與其訕笑下個世代的年輕人,慘淪屋奴,不如多點同理心,更重要的,是這筆一揹30年的龐大債務,其實,可以不用像背後靈一樣,跟著你這麼久!首先,最簡單的方法,當然就是「有錢就還」,因為房貸是以日息計算,而大部分的銀行,沒有限制提早還款;加上每個月的利息計算,都是以當期的剩餘本金計算,本金越少,利息越低,如果有年終獎金或業務獎金等額外收入,可以先償還少許房貸本金,以節省更多的利息!
 
其次,也可以強迫自己採「雙週繳」方案,舉例來說,每月原本繳3萬元,拆成2筆1.5萬元分雙週繳款,因為一年有26個雙週,所以雙週繳款等於是繳了13個月,在每期還款金額不變的前提下,強迫提前繳清30年房貸;或是「以整數付款」的方式,硬逼自己多還錢,以月繳房貸23112元為例,固定支付25000元,金額雖然不多,也可在幾乎無感的情況下縮短還款期。
 
此外,也可以採用「本金平均攤還」的方式,一般銀行的房貸,以「本息平均攤還」居多,每個月繳款金額固定不變,如此一來,比較好預估家中的現金流;但如果改採「本金平均攤」,再「加計利息」的還款方式,雖然每月還款金額略高,不過一但本金還得多了,利息支出的部分就會慢慢減少,月繳金額也逐漸遞減,壓力變小之後,有機會在30年滿之前先解套!
 

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