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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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降息助買氣?別傻了!台灣房市神仙也難救…

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#新冠肺炎 #2020房市 #買房 #降息 #頭期款 #高房價 #多空觀點
文/賴淑惠
 
疫情重擊全球經濟,儘管台灣相對有守在防疫線上,但,政府仍嚴陣以待,因為不只百業蕭條,放無薪假的消息更是如雨後春筍般傳出,睽違四年後,央行終於祭出降息一碼,搶救經濟頹勢,如果疫情持續延燒,央行坦言,然有降息空間,更多人矚目的是,房市是否會因而衝一波?
 
■低利刺激購屋意願?「無殼族」怒吼:笨蛋!問題在「頭期款」
 
治亂世用重典,但,有用嗎?回顧過往降息的歷史,台灣從2000到2003年,前後降息高達14次,其中,除了因為網路泡沫化,造成的經濟危機,還加上跟這次相似的SARS疫情威脅,房貸利率從7%一路下修到3%以下,當時,在全民的有感降息下,購屋族的壓力瞬間驟降,加上2003年,台灣開放外資投資不動產,政府又祭出土增稅減半等措施,的確曾催出過一波房市買氣!
 
降息助買氣?別傻了!台灣房市神仙也難救…(資料照/好房網News)
新莊房市情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
但,時代不同了,降息的誘惑,在當前的房價、低利率環境下,根本起不了作用!以目前的房貸利率來說,多半降至2%以下,日前買氣不振,銀行甚至祭出1.6%左右的低利吸引客源,舉例來說,以申貸1000萬元的房貸客戶為例,假設以利率1.6%、20年本利攤還來計算,調降一碼,房貸利率可降0.15%,就是每月少還1250元,這對連頭期款都沒有的一般「無殼族」,完全沒有幫助,降息根本無法誘發買屋動機! 
 
■千萬房貸月省1250元?小心!「有房族」恐怕看得到吃不到
 
就算是已經買屋的「有房族」,每個月少還1250元,只能說是不無小補的小確幸,但,也未必人人吃得到。各家銀行的房貸利率,最簡單的公式就是「指標利率+加碼利率=房貸利率」,其中,各家銀行的「指標利率」,是各自選擇多家公股銀行,根據他們「一年期定存機動利率」算出的平均數,而這個數字,就是跟著央行的升降息變動;而「加碼利率」,則是由銀行依據客戶本身的信用狀況等條件評估定的,因此,就算央行釋出降息利多,「指標利率」各家不同,每一個房貸戶能得到的降息空間,仍大有不同。
 
此外,每個人簽的房貸合約內容,也不盡相同,首先,「指標利率」的調整日人人不同,不是銀行調降定儲利率,房貸利率就會馬上跟著降;其次,房貸利率是「季調」還是「月調」,同樣有影響,舉例來說,如果貸款戶最近一次調整的時間,是在二月底的話,最快要到五月底,才能改用新利率繳房貸,大家一定要自行打電話,向房貸銀行確認為準!
 
■瘦死的駱駝比馬大?降息利多只養肥了「投資客」!
 
降息之後的蠅頭小利,對「無殼族」與自住「有房族」來說,根本杯水車薪,幾近無感,會受到超低利環境刺激的,說白了,多數還是「投資客」!碰上這種經濟大蕭條的非常時期,手握多屋的投資客,本來極可能因為股市狂跌,資金調度出現危機,原本,不得不斷尾求生的投資客,此時,有了一息尚存的喘息空間;加上金管會宣布,要對個人貸款祭出紓困措施,包括房貸、車貸、信用卡等個人金融商品,從2020年2月到7月底,包括本金與利息,都可展延三到六個月,種種措施,讓現有的投資客,根本無須急著賣屋求生。
 
此外,因為股市走跌,另一批手握資金的資產階級,極可能將資金投入體質對穩健的房市,資金亂竄,加上低利激勵,恐怕將讓好不容易價修回穩的房市,再度死灰復燃,甚至出現跳脫供需基本面的假性需求,恐將引發下一波房價的不理性爆衝,更有甚者,讓修正數年的房市秩序,再度打回原形!由此來看,降息看似利多盡出,卻沒能讓真正的自用購屋族群有感,只是白白讓投資客有調度資金的最後空間,所以,別再以為降息可以刺激房市買氣了,這種荒誕無稽的城市傳說,直比武漢疫情的假新聞,更令人毛骨悚然!
 

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