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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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「實價登錄」新制上路!破解炒房版「野蠻遊戲」三大秘密

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#實價登錄 #預售屋 #炒房 #高房價 #多空觀點
文/賴淑惠
 
「實價登錄2.0」7月1日正式上路!一改再改的遊戲規則,當然是為了讓房價更為透明,減少人為的上下其手空間,這次最大的變革,莫過於登錄責任回到了「買賣雙方」身上,不得再把造假責任,推到地政士與仲介業等身上;此外,申報登錄時間,改為過戶一併辦理,同時也讓「逾期申報」及「資訊不實」的罰則更加明確!但,這樣真的就萬無一失了嗎?
 
秘密一:「以低報高」獲利高於罰款 「中古屋」買、賣雙方鋌而走險沒在怕!
 
別傻了!當「獲利」大於罰款時,區區3到15 萬的罰款,只是九牛一毛,不過就是賣屋套利的一丁點不痛不癢支出成本。像是大家熟知的業界「以低報高」陋習,對買、賣雙方來說,依然存在相當的吸引力,最常見的,就是買家手上自備款不足,如果把價錢報高,就可以向銀行爭取到更高的貸款數字,賣家為了脫手成交,也樂於配合演出,當買賣雙方在造假實價時,可獲得的「利益」大於罰款,很多人都願意鋌而走險,說白了,如果冒險違法造假,可以獲得百萬元的利益,那麼區區幾萬元罰金,誰還看在眼裡,這跟由誰負責登錄?根本沒有直接關係!
 
「實價登錄」新制上路!破解炒房版「野蠻遊戲」三大秘密(示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影)
新北市永和仁愛特區新建案接連推出,也讓當地機車及汽車停車位需求增加。(非當事建案)示意圖/好房網News記者黃暐迪攝
 
事實上,政府要抓到這樣的買、賣雙方合意造假,也是千難萬難,成交案件這麼多,抽檢稽查不過是萬中挑一,根本抓不勝抓,尤其這種買、賣雙方互蒙其利的交易,彼此心知肚明,誰也不會出賣對方,被抓到的機會更是微乎其微,外人根本無從得知。
 
秘密二:送裝潢家電不稀奇!高賣再退、解約登錄 「新成屋」建商灌水一手包
 
一般人的單一買賣交易,尚且有這麼大的漏洞,手握數十到數百戶的建商新案,可以玩的造假花樣,更是多到不可勝數,造假背後的利益,更是從千萬起跳,怎麼可能就被區區15萬的罰款給嚇退了?尤其,如果建商賣的是動輒千萬的豪宅,用「登錄實價」當成墊高售價的跳板,是再聰明不過的做法!
 
有豪宅代銷私下表示,含蓄一點的建商,就自掏腰包,送個幾百萬元的傢俱裝潢,把這些成本灌進房價裡面,看似白白送好康,但接下來的數十戶,單戶房價等同直接墊高了幾百萬,總計利益少說千萬起跳,甚至高達上億,這點微薄成本,建商當然樂得做人情;至於土豪一點的建商,用A、B兩版本契約,先拉高成交實價,再直接退現金給買家,早就是業界公開的祕密!卑鄙一點的建商,可以在潛銷期,先找來A代銷賣掉高樓層的高價物件,讓這個建案的可查實價,屹立不搖,等到幾個月後,再換B代銷接手賣屋,神不知鬼不覺的,用之前的實價繼續銷售,整棟物件的價格自然水漲船高,而且完全無人起疑,此時,就算倒楣被抓,一戶一罰實價登錄的最高罰金15萬,建商也根本不痛不癢,買方還開開心心一起登錄實價,完全不知道自己被當冤大頭了,更有甚者,新制上路後,登錄實價,全程都改由建商自導自演,不用再假手代銷公司!
 
秘密三:「預售屋」成漏網之魚!建商自建自售 等同蓋牌坑殺消費者
 
至於過去常見的「用車位價格」墊高房價的陋習,這次也成為開罰的項目之一,倘若實價申報書上的「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等價格資訊申報不實,也會直接處3萬元至15萬元罰款,但,同上述道理可知,建商也寧可先闖再說,闖不過,也不過是一丁點罰金。
 
此外,這次的變革,最讓人詬病的,莫過於「預售屋」不必登錄,這讓實價登錄的可參考性大降,因為如此一來,不想讓價格曝光的建商,以後就可大鑽法令漏洞,只要乾脆不推「先建後售」的成屋案,就可以有恃無恐,不用急著登錄,如果是規模大一點的建商,甚至不用另外找代銷賣屋,可以自售自建一手包,房價最快也要兩年後交屋,才需要登錄曝光,用來坑殺不懂行情的消費者,簡直無往不利,做半套的實價登錄2.0,根本就是變相助長建商蓋牌,以墊價炒房!
 

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