好房網News記者呂詠柔／綜合報導
新青安貸款退場倒數計時，市場正高度關注「2.0版本」，尤其又以「3＋4」退場機制討論度最高。房產達人「賣厝阿明」就表示，不少首購族看到新青安2.0前期利率較低、寬限期較長，直覺認為一定比一般房貸划算，其實答案未必如此。
所謂「3＋4」退場機制，為前3年維持優惠利率，第4年起逐步減少補貼，第8年後回歸市場利率。賣厝阿明指出，若同樣用貸款1000萬元、30年期來試算，「總利息確實比較低，但第8年後月付壓力可能反而比一般房貸高」。
賣厝阿明試算，假設一般房貸為利率2.8％、30年期、3年寬限期；新青安2.0則依目前市場討論版本，採30年期、5年寬限期，前3年利率1.775％，第4年1.9％，第5年2.025％，第6至第7年2.15％，第8年後回到2.8％。
前期輕鬆、後期變重的月付變化
首先以一般房貸來看，若貸款1000萬元、利率2.8％、30年期，前3年寬限期只繳利息，每月約繳2.33萬元，3年利息合計約84萬元。第4年開始進入本息平均攤還，以剩餘27年攤還，每月房貸約4.4萬元，30年總利息約510萬元。
再看新青安2.0，前3年利率1.775％，寬限期每月只繳約1.48萬元利息；第4年利率1.9％，每月約1.58萬元；第5年利率2.025％，每月約1.69萬元。也就是說，新青安2.0前5年月付金明顯低於一般房貸，對首購族而言壓力小很多。
但在第6年開始，新青安2.0進入本息平均攤還，若以剩餘25年、利率2.15％計算，每月房貸約4.31萬元。第8年後利率回到2.8％，以剩餘23年攤還，每月房貸約4.61萬元。
第8年後才是關鍵差異
賣厝阿明坦言，「這裡就是關鍵差異」。一般房貸第4年後月付約4.4萬元；新青安2.0第8年後月付約4.61萬元。也就是說，新青安前5年比較輕鬆，但第8年補貼退場後，月付金反比一般房貸高出約2100元，原因就在於新青安2.0前5年的寬限期只繳利息、不還本金，等第8年利率回到2.8％時，剩餘本金仍約938萬元，因此後面23年必須用較高月付去攤還。
若看30年總利息，一般房貸約510萬元，新青安2.0約470萬元。也就是說，在這組假設下，新青安2.0總利息約少40萬元左右，但並非每一階段都比較輕鬆，而是把壓力集中在第8年以後。
賣厝阿明提到，很多人比較房貸時，只看前幾年月付金，卻沒有看到補貼退場後的月付變化。新青安2.0前期利率低、寬限期長的優勢，能幫首購族度過剛買房時最缺現金的階段；但缺點就是後期月付會拉高，尤其第8年後壓力會更明顯。
他比喻，新青安2.0像是「前期現金流緩衝工具」，但不保證未來每個月都比較便宜。對剛成家、有育兒支出、裝潢壓力大的首購族來說，前5年月付較低確實有幫助；但到了第6年、第8年後，家庭收入是否跟著成長，就會變成關鍵。
也因此，首購族在試算房貸時，不能只問「前3年每月繳多少」，更要問「第6年開始繳多少」、「第8年補貼退場後繳多少」、「如果利率沒有降，家庭現金流撐不撐得住」，這些才是最重要的關鍵。
