好房網News記者林和謙／台北報導
親屬之間買賣房地產，如果能提出支付價金證明，經核認若確實為買賣，則免予課徵贈與稅。宜蘭專業房仲地政士、不動產講師邱明芳舉例，陳君於114年12月12日向叔叔購買房子、總價3,600萬元，陳君支付簽約款計460萬元（由父母親雙方各自贈與)，因此由陳君於簽約時支付叔叔460萬元，配偶則贈與陳君640萬元、支付叔叔第二期款項；尾款由雙方約定，由陳君向銀行貸款、支付剩餘價款銀行2,500萬元給叔叔。這個案例在稅務實務上相當精采，而且非常考驗資金流向的「斷點」掌握。
邱明芳以現行法規（包含 114 年最新的免稅額度與規定），來解析陳君這筆3,600 萬元房地產交易，在國稅局稅法中，他是如何完美運用各項免稅規定避開贈與稅。
專家解析陳君向叔叔購屋這筆3,600萬元房地產交易，在國稅局眼中，他是如何完美運用各項免稅規定避開贈與稅。圖／好房網News記者林和謙／攝
完美運用免稅規定 抓不到破綻？
1. 簽約款460萬元（父母合贈，安全過關）稅法關鍵： 邱明芳說，目前每人每年的贈與免稅額是244 萬元；資金流向解析：父親贈與230萬元（未超過 244 萬免稅額，免稅）給陳君，母親也贈與230萬元（未超過 244 萬免稅額，免稅）。國稅局查核重點： 父母將錢匯入陳君帳戶，陳君再將460萬元從自己帳戶匯給叔叔。此時要向國稅局申報父母的贈與稅，以取得免稅證明書；陳君用這筆錢支付簽約款，金流完全合法、來源透明。
配偶贈與免稅 但要當心致命陷阱
2. 第二期款 640 萬元（陳君的配偶贈與：免稅）稅法關鍵： 依遺產及贈與稅法第20條，配偶相互贈與的財產「不計入贈與總額」（不限金額，皆免贈與稅）。不過邱明芳提醒，但要注意「致命陷阱」，這 640 萬元絕對不能從陳君配偶的帳戶直接匯給叔叔，如果直接匯過去，在國稅局眼中會被認定為「陳君的配偶贈與給叔叔」，那配偶就會因為超過 244 萬免稅額而被課徵高額贈與稅。正確金流必須是「配偶帳戶 → 陳君帳戶 → 叔叔帳戶」，必須在陳君的帳戶留下這筆資金是「配偶給的」、且有「由陳君本人支付買賣價金」的軌跡。
3. 尾款2,500 萬元（銀行貸款：國稅局追查的核心）：親屬間交易最常被補稅的就是這一關。邱明芳表示，既然約定由陳君向銀行貸款逕付予叔叔，必須百分之百符合以下兩大條件，國稅局才會核認為是「買賣」而非「贈與」；●陳君必須是獨立借款人與還款人：貸款必須以陳君的名義申請，且陳君本身必須有足夠的綜合所得（薪資證明、扣繳憑單、營業收入等），證明他未來每個月「有能力」自己賺錢償還這2,500萬元的本息。●叔叔不可提供擔保：既然房子要過戶給陳君，借款抵押設定就必須是這間房子，且叔叔不能當保證人，也不能提供其他財產做擔保，否則該部分就會被直接「推定為贈與」而課稅。
邱明芳指出，上述此案例可堪稱親屬間不動產買賣的「教科書級別示範」；它合法的將「父母免稅額」、「配偶贈與免稅」與「個人合理貸款能力」三者完美結合，只要上述的金流軌跡清清楚楚，這筆3,600萬元的房產交易就可以完全合法、免繳贈與稅。
