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張欣民 張欣民,不動產學院創辦人,在房地產業界人稱不動產智庫,媒體稱「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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新版房屋租賃定型化契約 有3種狀況不適用

相關關鍵字

#租賃定型化契約 #租屋 #房東 #包租公 #房客 #多空觀點

文/張欣民

2017年在房地產市場上最受關注的新制,就是內政部頒布實施的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,表面上對房客的保障是提高了,實際上此一新制卻有三不適用,不見得所有租屋者都可獲得相同保障喔!

新版房屋租賃定型化契約,有3種情況不適用(好房網News記者陳韋帆/攝影)租屋看板、租屋廣告、租屋布告欄。(好房網News記者陳韋帆/攝影)

為了促進房屋租賃契約公平合理,內政部於2016年6月23日公布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,明定以定型化契約簽訂房屋租賃時,共有28項應記載及不得記載事項,作為房屋租賃市場之新規範,並訂於今年一月一日正式實施。

新版房屋租賃定型化契約最大的特色在於不得記載事項當中,規定不得約定拋棄審閱期間、不得約定廣告僅供參考、不得約定承租人不得申報租賃費用支出、不得約定承租人不得遷入戶籍、不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔、出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者,不得約定排除民法上瑕疵擔保責任以及不得約定承租人須繳回契約書。

因此,一般認為這些規定對於房屋承租人較為有利,市場上對於新版房屋租賃定型化契約的評價也很高。但若是深入去研究,新版房屋租賃定型化契約並不能規範到市場上所有的房屋租賃行為。

根據消費者保護法的精神,定型化契約是企業經營者為了與不特定的消費者簽訂同類的契約,事先將相關條款訂定完成之契約,大家常見的定型契約有國內外旅遊定型化契約、健身會員定型化契約等,明顯的是一種對企業經營者與消費者之間權利義務的約束,所以在此新制的適用上也就受到限制了!以下這三種情況,恐怕就不見得適用:

1.新手房東與房客

由於房屋租賃市場上有職業房東也有業餘房東,也就是企業經營者與非企業經營者的差別,顯然的後者的出租行為,並不在新版租賃定型化契約之適用範圍,對於此一疑慮,行政院消保處曾特別開會提出解釋:「不論公司、團體或個人,亦不論其營業是否合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以《消保法》加以規範」。

不過,消保處的解釋仍然留下模糊空間,因為不論職業房東或是業餘房東,大都是反覆實施出租行為,也不是偶一為之,解釋函似乎要將所有出租行為都納入新版房屋租賃定型化契約規範,不過若是新手房東,要將手上空置的房子出租,顯然的他不是以出租為業,又屬偶一為之,恐怕就不適用囉!

2.企業經營之房客與房東

房屋承租者若不是自然人也不是單純當住宅使用,而是作為銷售商品、執行業務或是製造生產,因為承租人本身明顯的就是企業經營者,即便房東是上述所認定的企業經營者,此一房屋租賃行為因為是屬於企業經營者對企業經營者之關係,不是消保法定型化契約規範之企業經營者與消費者之關係,顯然的也不適用新版的房屋租賃定型化契約。

3.非使用房屋租賃定型化契約者

照理說,若房屋租賃行為不是簽訂定型化契約,不管是不是企業經營者與消費者之關係,以定型化契約之精神審視之,就沒有新版房屋租賃定型化契約的適用問題,不過仍然受到民法第421條以下相關租賃契約及契約自由原則之規範。

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