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曾文龍 中華綜合發展研究院不動產研究中心主任、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 房地產著作 30本、房地產實務40年,臺灣不動產權威。
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房地產景氣眾說紛紜,如何判斷?

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#房市 #房地產景氣 #房市回溫 #交易量 #多空觀點

文/曾文龍

房地產景氣人人關心,因為跟每個人都有關,不管是租房、買房、換屋、投資、投機。然而景氣如何卻眾說紛紜,言人人殊,筆者於民國71年10月出版了『房地產乾坤』,為研究房地產景氣的專書,受到當時讀者廣大的歡迎,並於73年增訂擴充為526頁約30萬字的『房地產過去、現在、未來』。因此,前輩專家說,筆者是研究台灣房地產景氣的先驅。

當前有識之士回顧民國92年SARS那一年,認為是上一波房地產景氣反轉年,這是正確的,因為當時房地產歷經多年的暗淡。民國92年的成屋買賣移轉棟數已增加為34.9萬棟,已比91年的32萬棟成長10.9%,這已經是難得的回溫!但是民國92年,大多數的民眾與專家並無什麼感覺,也不相信市場回溫。一些名嘴繼續唱衰房地產,事實上,民國92年更比90年的25.9萬棟強烈回溫了34.7%!因為91年的32萬棟,已經比90年谷底的25.9萬棟回溫了23%!然而民國91年大家更都是渾然未知的,繼續悲觀的,因為「一葉知秋」,不容易看到那片葉子,不相信那是綠葉,以為仍是枯葉。「春江水暖鴨先知」,鴨子知道的,其他動物與人類也通常還不知道啊!

工地 蓋房 意象圖1

房地產市場瞬息萬變,受到諸多因素的牽動,要精準預測景氣變動,是極困難的。2017年是台灣房市回溫年,也激勵了建商在去年2018年大膽的進場買地,大膽的推出預售屋!2018年整年下來,整體台灣房市再進一步回溫。2017年成屋買賣移轉棟數從谷底的2016年24.5萬棟回升到26.6萬棟,2017年再回升到27.8萬棟!

內政部統計2018年11月全國開工宅數為1.13萬宅,是2009年有該項統計以來同期新高!也是近五年的單月新高!建商感受餘屋壓力減輕,看到房市回溫,怕時機稍縱即逝,勇敢開工搶市。要如何成功的經營事業,也是極其困難的!需要明白趨勢,看準時機!

2017年房市已經回溫了,2017年之前2年,台灣的房市是暗淡的,2018年則持續回溫,但畢竟只是回溫,而不是火紅,讓許多投資客覺得不滿意而持續覺得悲觀。

有些專家認為,年度房屋成交量要達到30萬棟以上才算落底回溫,這個觀點是回到過去大多頭成交量的迷思。五年前,台灣房市動不動成交量就達到30萬棟以上,甚至40萬棟以上,市場火熱,成交速度快,然而那時房市火熱主要是投資客在主宰市場,快速買房,漲價又賣出,自住型買方根本搶不過投資客,因為買住家是一生大事,需要精挑細選,考慮諸多因素,因此中意的房子往往投資客就先搶走了,以後若有買到,則往往是買到已漲價的房子,捶胸頓足啊!

然而兩年多前,房地合一稅公布後重挫了投資客,這兩年房市回溫則完全是自住客在支撐的「剛性需求」。房子是買來住的,是每一個家庭一輩子的大事,不是買來炒的,這才是房地產市場的本意,是「剛性市場」,因此只要賣方讓利,則容易成交;讓利幅度不夠,賣方只能繼續套牢!

又有專家說,房子要價量齊揚,才是房市景氣。房子一定要漲得兇嗎?這個仍然陷入投資客的觀點。歐洲最富強的德國,他們的房市許多年來是不漲的,或是微幅漲的,你可以說這個國家是衰退的嗎?只要市場有回溫都是好事,都是值得鼓勵的,而不是一再的悲觀打壓!而不是一直期待要大漲價!

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