文／胡偉良
房地產市場是由產業中的大型建商主導價格
在全世界各地，不論大城市或中小城鎮，房地產業都存在著明顯的寡頭壟斷特性，幾個較大的建商形成價格聯盟，他們是市場上的價格領袖，而其他中小型的建商只是價格的追隨者，所以儘管市場存在著眾多的廠商，但實際上他們並非處於同一市場上競爭，構成競爭的是幾家相鄰的建商，其價格的決定則依循著價格領袖的法則，先來此地的建商制定價格，後來者追隨其價格。亦即房地產市場其實存在著價格領袖制或價格合謀制，也因為這種壟斷的特性，使得房地產商擁有高於其他行業的利潤水平。
因為房地產缺乏流動性，因而產業並非處於完全的自由競爭的市場狀態，使得一些規模較大的建商能劃地為界，在市場上擁有寡頭壟斷的地位，形成價格聯盟，因而具備了操控房價的能力。
房價誰訂的？聚集經濟中的遊戲規則又是如何堆砌起來？（好房網News記者陳韋帆/攝影）
富豪常出自房地產行業
從各國的富豪排行榜都可以發現建設業者總是占了一個不算少的比例，如果這個產業的利潤不豐，是不可能產生那麼多富豪的。
房地產的特殊屬性，形成房地產以區位競爭為基礎，以產品差異化競爭為中心，造成房地產市場不打價格戰的結果，也因此形成了房地產市場類似寡頭壟斷的區位市場結構。
透過默契合作，互相比照定價，不打價格戰
因此，在一個區域的新屋市場，只要有一個建案的新高價出現，而這個價格又能讓市場接受（有人買），那麼，很快的這個區域的所有新建案都會比照這個價格去訂價，而形成所謂的區域行情價，而總是會有廠商在新建案推出時，會參考這個區域行情價訂出更高的價格，於是房價就像堆砌積木般的，愈堆愈高，所以有大量建商集結的區域，很容易帶動區域房價，尤其大型建商除了有能力訂定高價，也常會帶來外來的買家，為房價的區域行情塑造新高。
這種情形以重劃區最為顯著，大建商先高價標地搶地，其他建商為了搶地被迫跟進，結果重劃區成了大型建商齊聚的場所，不斷堆高了重劃區的房價，而投機客也會共襄盛舉，結果重劃區經常成為熱炒之地，也帶漲了周邊的房價。這種情形在市場熱絡的時候更是明顯。反之，比較沒有大型建商進入炒作的區域比較容易見到平實的房價。但是在房價反轉的時候，這些被炒高的房價也同樣的很容易被打回原形。
建商之間非正式協議的價格合謀
建商之間透過默契合作，互相比照定價，不打價格戰，形成了一種非正式協議的價格合謀，經由這種默契，合謀定價以獲得區位市場企業群體利潤最大化的價格，從而使整個房地產業獲得壟斷利益；亦即由第一個建商首先定價，後來者跟隨定價的“價格領袖制”。因此，一個區域內只要有一個建商因買入土地的價格較高時，其餘的建商都會往現在的高價靠攏，而當一個建築個案以一個高價位的推出房屋銷售時，周邊的其他銷售個案也會聞風跟進。這種價格合謀行為加劇了房屋市場的壟斷，價格壟斷使得房價快速攀升。
