文／胡偉良
到底是房價決定地價？還是地價決定房價？
在房價形成的過程中，建商根據市場需求(包括真實需求和投機需求)來訂定房屋售價，而地價高低則是建商決定是否投資一個項目的因素之一。
很多建商常說，是因為地價的高漲才導致房價的上漲，但是真正的原因可能並非完全如此。一般而言，在景氣好的時候地價的高低並不能房價的決定因素，因為房價可以悖離成本的考量，而由市場對房價的承受能力所決定；在一般商品的價格的形成過程中，供給方和需求方在交易談判的過程中地位對等。供給方和需求方都會努力去謀求自身利益的最大化，無論任一方都有權提出自己想要的價格，然後讓對方決定接受或拒絕，對方在拒絕時提出自己願意接受的價格，再回過頭來讓對方考慮是否接受。
如果雙方都有達成交易的願望，那麼在每次談判（博奕）中供給方會降低自己的要價，需求方會提高自己的出價，雙方逐步向中間靠攏，最終出現一個交集，達成交易價格。
景氣好的時候，建商根據市場需求訂定房價
在房屋買賣的房地產市場，供給方是建商，需求方是購買房屋的消費者。一般而言，供給方不論在資金、談判能力、市場占有率上均優於購屋者，雙方實則處於不對稱的地位。購屋者在信息上處於劣勢。因此在房屋的買賣市場並不存在著對稱的談判關係，建商居於絕對的主導地位，也因此政府常會介入來保護消費者，甚至規範買賣雙方的交易行為。
因此在景氣好的時候，地價的高低並不能成為房價的決定因素，因為房價可以悖離成本的考量，而由市場對房價的承受能力所決定。
不景氣的時候，地價影響了房價的下修程度
但在房市不景氣的時候，這時候主客易位，需求方反而容易掌握談判的優勢地位，這時候建商取得土地的成本成了建商的讓價空間，也就是地價決定了房價。
