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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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胡偉良觀點/先有雞還是先有蛋?

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#房價 #地價 #供需平衡
文/胡偉良
 
到底是房價決定地價?還是地價決定房價?
 
在房價形成的過程中,建商根據市場需求(包括真實需求和投機需求)來訂定房屋售價,而地價高低則是建商決定是否投資一個項目的因素之一。
 
很多建商常說,是因為地價的高漲才導致房價的上漲,但是真正的原因可能並非完全如此。一般而言,在景氣好的時候地價的高低並不能房價的決定因素,因為房價可以悖離成本的考量,而由市場對房價的承受能力所決定;在一般商品的價格的形成過程中,供給方和需求方在交易談判的過程中地位對等。供給方和需求方都會努力去謀求自身利益的最大化,無論任一方都有權提出自己想要的價格,然後讓對方決定接受或拒絕,對方在拒絕時提出自己願意接受的價格,再回過頭來讓對方考慮是否接受。
 
好房網TV/房價上升難 田大權:要反彈還差很遠(大刊頭)
 
 
如果雙方都有達成交易的願望,那麼在每次談判(博奕)中供給方會降低自己的要價,需求方會提高自己的出價,雙方逐步向中間靠攏,最終出現一個交集,達成交易價格。
 
景氣好的時候,建商根據市場需求訂定房價
 
在房屋買賣的房地產市場,供給方是建商,需求方是購買房屋的消費者。一般而言,供給方不論在資金、談判能力、市場占有率上均優於購屋者,雙方實則處於不對稱的地位。購屋者在信息上處於劣勢。因此在房屋的買賣市場並不存在著對稱的談判關係,建商居於絕對的主導地位,也因此政府常會介入來保護消費者,甚至規範買賣雙方的交易行為。
 
因此在景氣好的時候,地價的高低並不能成為房價的決定因素,因為房價可以悖離成本的考量,而由市場對房價的承受能力所決定。
 
不景氣的時候,地價影響了房價的下修程度
 
但在房市不景氣的時候,這時候主客易位,需求方反而容易掌握談判的優勢地位,這時候建商取得土地的成本成了建商的讓價空間,也就是地價決定了房價。

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