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郭鴻屯 郭鴻屯,具有十數年的房地產實戰經驗,樂意分享其觀念。從事過各種產業,曾跟一般時下年輕人一樣低薪,最後卻在房地產業定著找到自我人生。著有《房市黑皮書》等系列作品。
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房價與GDP和所得—【房價還會不會漲或跌?還是會泡沫化嗎?】

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#不動產放款 #GDP #泡沫化 #多空觀點

戳破大眾的認知(謊言)

從行政院主計處的統計表看出有幾個好消息,也有幾個壞消息,但是等你看完全文,你就會知道房市到底會不會跌價崩盤呢?還是只是漲高休息盤整呢?到底會不會泡沫化呢?還是只是修正洗盤換手呢?

戳破大眾的認知(謊言),房價與GDP和所得—【房價還會不會漲或跌?還是會泡沫化/郭鴻屯


戳破大眾的認知(謊言一):
現在社會大眾都被誤導,以訛傳訛,人人都口耳相傳少子化,誤以為少子化就是人口正在逐漸減少當中,其實不然!少子化其實只是顯示人口出生率跟過去比較是正在降低減少中,但是台灣總人口數還是正在成長增加當中,而且這十年來,每年人口還不斷成長增加,這是個好消息!!畢竟國家行政院的統計資料是公正的數據,有憑有據的證據,不是憑空猜測的謠傳!從2003年民國92年2256萬人增加到2014年民國103年2340萬人,這十一年共計台灣人口增加約84萬人。而且台灣人口目前還在增加中~


戳破大眾的認知(謊言二):
我們常常在報章媒體上看到物價上漲,唯有薪水不漲…等等諸如此類的報導,民間也謠傳著薪水二十年來沒漲,市場上也傳說著薪水沒調…等等風聲!確實是如此!近二十年來薪資水準確實沒什麼增加,某些年份甚至還倒退,但是~從主計處的統計表卻顯示:台灣國民的平均年所得,從民國92年2003年年所得43萬元,增長到民國103年2014年年所得58萬元,(這十一年間,除了2008~2009年金融海嘯外,國民所得是下降的),其餘年度台灣人民年所得每年增長,十一年來年所得共增加了15萬元~薪資水準不一定有成長,但是年所得確實逐年成長中~這是個好消息!


戳破大眾的認知(謊言三):
每年每次都有人喊著經濟不好,經濟即將變化,景氣不大好,明年景氣即將變化…等等抽象性,空洞化,猜測性,模糊化的經濟景氣預言!
根據行政院的統計報告來說:國內生產毛額GDP從民國92年的10.96兆元台幣,增加到103年的16.08兆元(除了民國97~98年金融海嘯外)每年GDP逐年增加,(但這十一年來也除了民國97~98年金融海嘯房價有下跌外),其餘年份房價都是上漲的!所以為什麼房價卻一直降不下來的原因就在此啊!!這十年來國民GDP增加了5.12兆元,你說這十年房價漲不漲呢?等於說台灣人民貢獻生產多了5.12兆元產值,那麼你說台灣國內如此多了5兆元,房價會不會漲呢?


雖然經濟成長率每年有成長有下修,但是成長率是因為跟之前年份做比較,才會有增減。但是GDP與年所得和人口數,是每年總額增加,跟之前年份無關。所以台灣房價這十幾年來的上漲,是有憑有據,不是憑空無緣無故上漲的,更不是投資客炒房所致的,而是人口數增加,GDP成長,與國民所的增長所支撐出來的盤!!


但是近年來有兩大消息值得回味一下:
(一) 不動產放款
不動產放款從民國92年的4.15兆元到103年的7.73兆元增加了3.58兆元,增長將近8成5,代表房價上漲,所以貸款額度逐年增加,不動產市值增加


(二) 不動產放款佔GDP比重
從民國92年37.8%比重增加到民國98年50.8%比重最高之後,卻逐年比重下降到民國103年48.2%~且還在下降中


代表有兩項意義:
(1).房價已逐年下降中,導致貸款額度下降:但實際上從2008年~2009年金融海嘯房價有明顯急遽下跌外,其餘年份跌勢並無出現,2014年~2015年成交量停頓外,房價也沒有明顯跌勢出現(各區微跌微漲互見)。


(2).央行限制貸款成數,銀行自我控管風險:央行為防止房價泡沫化限制熱區房貸管制,同時加上前車之鑑,民國80~90年曾經發生房市泡沫,各家銀行被倒債合併,花了十幾年打消呆帳,近年來好不容易才開始有豐厚盈餘獲利,每家銀行衍生出各家自有一套風險控管系統,自我保護,自動篩選投資與自住貸款,自動調升利率降低風險,自動調降貸款成數…等等評估保護措施!!解除了系統性風險~ 根據惠譽信評的報告:我國銀行近五年(2009年到2014年)房貸放款比重結構,從2009年的29%降到2014年的24%,房貸放款規模大減3千億元,比重大降5%;但是近五年來台灣房價卻平均上漲了5成(平均每年約一成),房價上漲,但房貸放款比重卻下降,可見大部分是現金購買者多,或是自備款多貸款少,銀行風險已經自我解除了!! 所以~你說房市還會不會泡沫呢?
另外,台灣還有不同於其他國家的優勢:
(1)儲蓄增加(定存8.23兆)
(2)外匯存底(保持全球前五大4300億)
(3)人口數增加(增加84萬人)
(4)國內生產毛額增加(增加5.12兆)
(5)國民所得增加(增加15萬)
(6)金融系統性風險解除(房價漲5成,房貸比重降5%規模減3千億)
(7)台商回流(鮭魚返鄉)
(8)企業獲利創新高(1.86兆)
(9)國民財富增加(可投資金額百萬美金以上人數11萬人,全球第22名)
(10)台灣零外債(政府債占GDP40%)
所以說~台灣已不是昔日的台灣了!!10大項優勢支撐出台灣的一片天,或許貧富差距加大,國民所得不一定平均分散給每個國民,但是國民所得增加卻是事實!!所以房價到底會不會跌或泡沫化呢…?已經給你答案了~

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