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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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奢侈稅不管怎麼修 對房市都是利空

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#奢侈稅 #財政部 #房市 #短期交易 #投資 #多空觀點

文/林奇芬

實施滿二年的奢侈稅,財政部表示要檢討修正。財政部強調只修不廢,究竟是要延長期限,還是要改為利得課稅?不管如何,對房市都不是利多。

2011年6月1日開始實施的奢侈稅,至今已經屆滿二年期限。先前受到二年內移轉,課奢侈稅10--15%而影響的物件,終於走過閉鎖期開始在市場上流通了。但此同時,財政部也開始檢討,奢侈稅存廢或是修改的問題,並將在立法院新會期進行修法。此將對房市帶來另一波衝擊,難怪仲介業者、建設公司都高度警戒。

雖然近二年來房價持續上漲,許多人認為,奢侈稅並沒有發揮抑制房價的效果,但從市場成交量來看,奢侈稅確實壓抑了短線炒作的風氣,讓房市交易量降溫,間接也對房價上漲帶來一些抑制效果。

而今奢侈稅的修正,究竟是否要拉長閉鎖期間,還是要針對有三戶以上房屋的高資產族課額外的稅負,或是廢除奢侈稅,改為針對不動產交易利得課稅?目前各方立場不一、意見分歧,這個法究竟該如何修?似乎沒有共識。

平心而論,目前討論的修正方向,其實是二件不同的事,究竟是要打壓短線炒作,還是要針對利得課稅,財政部應該要想清楚。

奢侈稅以交易稅,壓抑成屋的短線交易

如果是要壓抑短線炒作,則奢侈稅二年內交易要課稅的精神,比較可以發揮效果。從過去二年來投資客紛紛退出成屋市場,就可以窺知奢侈稅對於成屋的短線交易帶來壓力,也因此房仲業者衝擊最大,抗議聲也最高。財政部數據指出近二年來,針對房屋買賣的奢侈稅僅課到60億元,這正是壓抑短線交易成功的證明。

但奢侈稅卻無法課到預售屋的短線炒作,投資客反而更積極卡位預售屋,造成部分地區預售屋價格,在正式簽約前就大幅飆漲的怪現象。這部分究竟該如何防堵,財政部才需要費思量。

資本利得或實價課稅,對房市殺傷力大

近期有學者曾巨威主張,應該針對不動產利得課稅取代奢侈稅,課稅重點不在房屋持有期間長短,而在於有所得就要課稅。若朝此方向規劃,回歸到所得稅的精神,只要有房屋買賣就要課稅,則所有不動產持有人都會面臨課稅的問題,牽涉的族群更廣泛。

根據目前稅法,房屋買賣按評定現值課財產交易所得稅,土地買賣按公告地價課土地增值稅,但由於公告地價及房屋評定現值與市價落差極大,因此,台灣的不動產稅負相較其他國家偏低。但自從實價登錄上路後,房地產市價資訊逐步透明化,這是否成為未來實價課稅,或提高公告現值的依據,也成為不動產交易未來的一大變數。

如果未來朝資本利得課稅的方向修法,則將更墊高房地產交易成本,成交量勢必進一步萎縮,房價卻不一定有大幅修正空間。為降低衝擊,可能針對只有一戶的自用住宅買賣,採取排除條款或優惠稅率,或是只針對有三戶以上的高資產族(囤房族),採取類似香港的印花稅,降低對全市場的衝擊。

從上述二個可能性分析,究竟未來是要課交易稅還是所得稅,財政部要先想清楚。而奢侈稅不管怎麼修,對房地產市場都不會是利多。

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