景氣好不了，房價下不來！

文／范世華

近幾年來經濟環境不好，年輕人的就業機會以及薪資條件不佳，所得成長倒退的現象非常嚴重，大家都在哀嘆買不起房子。可是為什麼明明政治環境與經濟條件不佳，房價卻反而漲？景氣愈是低迷，房價愈是遍地開花，到現在其他縣市也才開始熱了起來。漲勢擴大漫延至大台北以外。民眾百思不解，不是沒有能力嗎？是誰哪來這麼足夠的本錢和勇氣去買房子的？

資金使用的效益，當錢不值錢了，就會去推升資產價格

然而「所得經濟」與「財富資產」是不同的事情，所得不足、消費會有彈性、可以樽節；財產的交易則屬強迫性約定，定了案可是一毛錢也不能少。因此「所得支出」與「財產價值」跟景氣環境其實並沒有絕對的關係，在乎的是如何取捨及負擔。以漲高了的大台北地區房價來看，如果以租金和房價來相比，拿資金的使用效率計算，在大台北市裡租屋是很划算的，可是就如同前文所述，「租屋」和「置產」是兩碼子事，租屋者接受的是消費支出之經濟實惠，購屋者圖的是財富價值之保存變化！

對於財富價值的觀點，「沒錢的人看的是貸款利率；有錢人看的是存款利率！」因為借錢的人想增加財富，存錢的人只是想保存財富，兩者實際上是攻、守各異的。一般人只想到要借多少錢、付多少利息、可以賺多少？可是真正的有錢人，根本不需要借錢，他所擔心的是錢放在哪裡才不會縮水、不會變少、不會不見？

於是當經濟環境發生了變化，銀行存款利率調降的結果，原本定存利率的條件3%，一年可以獲取24萬年息的目標，本金只要定存800萬即可，可是當存款利率的條件驟降為1%時，同樣目標24萬的年息，就得要存入2400萬才行。此時若選擇去買一間800萬的房子，月租2萬元，收租一年也能收入24萬元，那麼以銀行存款收息同樣的資金條件，不如買3間房子出租，還能有三倍的獲益，即使房價更高，收租也比定存划算，原本800萬的房子就算追漲三倍至2400萬元，買房收租的資金效益，也才會和定存一樣，因此也就促使了資金擁向房市，推升不動產的價格上漲。

資金藏在房市避風港，導引產業投資出航才有望

此時經濟景氣環境不佳，為什麼房地產不跌？其實就是因為有錢人對於景氣嗅覺的判斷與一般人不同，當景氣愈是不好，投資風險愈高，此時凡是投資什麼、就賠什麼，錢一出去、就回不來了！因此寧可把錢放在房地產裡保守下來還比較安心，即便房價走跌了，也不會比投資其他資產的後果還要糟，就怕如果景氣環境更差，要是把錢擺在其他金融商品或投資事業中，結果反而賠更多！

我們很難去探究保守資金的口袋究竟有多深？延長或加重奢侈的負擔究竟懲罰到誰？回頭思考真正能解決房價問題的健全方式，還是要期待政府能夠認真將產業投資的環境搞好，如果產業內需投資能賺錢，不論是製造業、生產業、服務業……當企業環境獲利可期，停泊在房地產中的龐大資金也會動起來，當資金自然流向產業擴大投資，同時也能提供更多良好的就業機會，解決年青人的失業問題，那麼不需要政策性的抑制，高房價的嚴重問題也就能夠自然逐漸降溫了。