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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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跨國買房子或買基金?哪個賺得多!

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文/林奇芬

究竟,跨國買屋的目的是甚麼呢?想要擁有一棟海外房地產,還是賺租金當房東。若深入考慮資金多寡、流動性、持有成本,買海外基金比買海外房地產賺更大。

「在日本東京擁有一間房子」,「在馬來西亞吉隆坡雙子星大樓旁,擁有一戶大廈」,近期像這樣的海外房地產銷售廣告,四處可見。藝人名嘴帶團的賞屋團,也一波波的成行,海外購屋已經成為台灣投資人的新熱點。

聽著房仲業者與名嘴分析,近年來亞洲房地產價格持續攀升,比照台灣過去經驗,房價只漲不跌,現在搶進亞洲房市好像是一個明智的決定。另外,即使房價只是持平,光是海外房地產的租金報酬率,動輒5%---8%以上,相較於台灣租金報酬率不到2%,更是吸引人。

因為上述的利多,就應該跨國買屋嗎?除非你是好野人,想要當全球地產大亨,否則想要跨國買屋賺大錢,還不如跨國買基金,賺的比較快。

對一般民眾而言,買海外基金絕對比買海外房地產容易,理由有三:

一,資金多寡

房地產一戶動輒千萬元起跳,即使可以貸款,至少也要準備五成以上資金,也就是口袋不夠深的人,最好不要隨便嘗試。相較之下,買基金,三萬五萬都可以投資,人人都可適用。

二,流動性

買了一間房子之後,究竟想持有多久?以東南亞市場而言,如果可以持有十年以上,增值機會應該還存在,但是,若只想持有二、三年,則變數不小,以最近東南亞國家匯率大貶、股市開始修正來看,房市能否持續向上,不無疑慮。另外,日本的房地產今年以來確實見到回升走勢,但長期可就不敢說了,一個人口萎縮的國家,房地產實在看不出長期成長潛力。

此外,若想要賣出房子時,好不好賣呢?一般而言,至少要三到六個月以上,若碰到市場不好時,不降價還不容易賣掉。相較之下,買基金流動性很高,要買要賣隨時都可以進行,幾天內錢就回來了。同時,買海外基金可以買全世界任何一個股市,只要看好的區域或是國家,立刻可以買進、賣出,迅速轉換沒煩惱。

三,持有成本

基金買賣有2--3%手續費,持有基金一年大約1-2%管理費,從淨值中扣除,海外基金資本利得不課稅。但持有房地產成本可高了,以台灣而言地價稅、房屋稅、賣時有增值稅,短期買賣有奢侈稅,這些相關費用,在買賣國外不動產時,同樣都會發生。而且,許多國家的房地產相關成本,比台灣還要高得多。

有專家分析,投資日本不動產扣掉相關成本後,租金報酬率可能僅有3--4%,若還有日圓貶值的匯損,整體而言,不見得會獲利。另外,馬來西亞也有類似台灣奢侈稅的規定,短期交易會被課徵高稅率。這些都是在投資之前要搞清楚的。

買屋前,想清楚是要自住還是投資?

究竟,跨國買屋的目的是甚麼呢?想要擁有一棟海外房地產,還是賺租金當房東。如果只是想賺租金,可以考慮買不動產REITS基金,持有成本低、流動性高,還可以波段操作。如果想要自住,或是偶爾度假使用,那麼就要考慮實用性與維護成本。

我多年前買過一個澳洲的分時度假別墅,擁有每年住一周的權利,還可以跟全球上千家飯店做交換,每年想住哪個國家都行。聽起來很不賴,可是真正執行時,往往想換的飯店交換不到,同時,每年還要繳管理費與交換費用,算起來,還不如直接訂飯店划算,最後真正使用的機率是很低的。

所以,你真的想要跨國當屋主,還是房東嗎?行動前先想清楚。

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