訂閱作者的最新文章 紅色子房
紅色子房 十數年產官學地產經歷,現任外商地產公司高階主管,大學建築系兼任講師,並曾任內閣首長機要兩年,協助國家城市公共建設政策擬定與跨部會推動。具CCIM不動產投資師、PMP專案管理師等國際專業證照,
人氣 11257 評論數

海外不動產投資3大關鍵

相關關鍵字

#不動產 #地上權 #產權 #馬來西亞 #海外購屋 #置產秘訣

文/紅色子房 

在海外投資不動產有很多持有型態,產權、地上權、使用權、特別目的公司股權等,不同的持有型態有不同的風險,相關稅賦的計算方式不同,出場方式也不一樣。

朋友M剛從馬來西亞回來,臉書上滿滿是她看房的照片紀錄。愛旅行的她,喜歡參加海外購屋看房團,感覺似乎有正當理由可以暫時「拋家棄子」出去走走,反正醫生老公有錢,自己有閒。

這半年來,她已經去了日本、澳洲、美西,幾乎現在媒體熱炒的海外投資區域都去過,卻都沒有出手。這次從馬來西亞回來後馬上登門找我,像是找到真愛似的,拿出一疊精美的資料想問問我意見。

「之前去那麼多國家都沒來問我,這次反而這麼積極,是打算出手了?」我笑著問。

「呵,被你猜中了。這個建案就在吉隆坡雙子星大樓走路約十分鐘內距離,相當於台北101大樓周邊的信義計畫區豪宅,總價卻不到千萬元。這種案子到哪找呀?」M開心的說。

「如果是這麼搶手的案子,早被馬來西亞當地華僑富商搶走了,哪還輪得到你呢?」我故意開她玩笑,卻也點醒了她的中心商業區豪宅夢。

「子房,你認識很多私募基金,他們常在各個國家投資,是怎樣評估的?」M好奇的問。

「很簡單呀!花錢請顧問。」我說,「找最好的國際級律師把關簽約風險,最好的國際級會計師做財務規畫,最好的國際不動產顧問公司協助市場分析及實地查核。每評估一個投資案就要花上數百萬甚至千萬台幣,倘若個案投資規模沒有到十億元,就不符合經濟效益。」

「好啦,好啦,我沒錢請你當顧問。」M吐舌頭說,「你就指導一下我們這些散戶,看看海外投資不動產該注意些什麼嘛!」

「嗯,那你拿出一張紙來,畫出三個同心圓。」我說,「從圓內到圓外依序寫下『持有安全』、『租金淨利』、『出場預測』三個評估關鍵。」

「為什麼是同心圓呢?」M好奇的問。

「越往中心是越重要的關鍵。」我提示說。

 關鍵1:持有安全

海外投資最重要的就是「持有安全」。

不是每個國家都像台灣一樣,私人可以擁有土地建物產權,即使可以擁有產權,法律也不見得允許外國人擁有產權。但投資不動產有很多持有型態,不同的持有型態有不同的風險。萬一沒有掌握好風險,這個投資案很可能「歸零」,這是多麼嚴重的事情!特別是在人治比法治盛行的國家,更要注意。

以中國為例,當初說圈地給你開發,沒有經過正常「招拍掛」(招標、拍賣、掛牌)程序,僅一紙合約就讓你擁有土地並投入資金建設事業的單位,也可能會用一紙命令就收回土地建物,讓你血本無歸。

依據觀察,開發中國家常有產權持有的風險,但若打通關係後常具有相當迷人的投資報酬。已開發國家的產權持有方式較安全穩定,但相對投資報酬率也較為平穩。但對於沒有太多政商資源支持的散戶,我建議還是往重視法治且保障持有安全的國家走吧!

關鍵2:租金淨利

許多人聽到每年租金收益六到8%便趨之若鶩。

坦白說,租金有很大的學問。海外房仲提的租金是毛租金(Gross Rent)還是淨租金(Net Rent),其實差很大。比如說,一個號稱每年毛租金收益6%的案子,扣除管理費及稅負,淨租金可能只剩4%,如果當地貸款的銀行利率也是4%,就幾乎沒有什麼套利空間。

租金也必須要符合「一般行情」。舉例來說,有些海外仲介推薦的中心商業區周邊住宅,租金行情是挑當地最高的,並號稱可以租給外國主管。但外國主管客群比一般上班族少太多了,而且若有經費預算,他們大都寧願住管理完善的國際品牌酒店式公寓。所以投資租金評估應當以本國合理市場去推算,只鍾情某小部分高付租能力租戶群是相當危險的。

租金的現金流也要扣除融資本金與利息。如果現金流為負,等於沒隔多久又要匯錢到該國家,手續費及匯差也要計入成本。若打算完全以現金購買不貸款,這樣的地產投資效益可能還不如國內投資。

因此,下次你的海外仲介提到每年租金收益,記得確實請房仲精算,扣掉相關融資、稅負、管理成本,算算稅後淨租金(Net Rent after tax)收益到底是多少。

關鍵3:出場預測

除非打算變成那個國家的永久居民,否則海外不動產投資人還是要搞清楚如何出場。

如果要賣給下一個投資客,房租該漲到多少,再依照該區域一般投資要求的年收益率(我們稱資本化率,Cap Rate),去推算出未來的賣價。如果是賣給當地自住客,就得花心思了解當地的工作機會是否持續成長?移入人口是否持續增長?該區域的買房需求是否源源不斷?這間房子在整個區域裡是否有前50%的競爭力?

萬一房子賣不掉,但該投資國家是未來子女可能留學的地區,還可以考慮留給子女住,或屆時分租當包租公賺取生活費,這也是不錯的選擇。

最後,從風險觀點來看這3個關鍵:

「出場預測」不如預期,沒關係,只要租金現金流為正,我們可以等下去。

「租金淨利」不如預期,沒關係,只要該區房價持續上漲,我們還可以忍。

「持有安全」出了問題,嗯……這下代誌就大條囉(台語)!

(本專欄僅代表專家個人觀點)

好房News粉絲團

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 海外置產