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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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買屋,審慎使用房貸寬限期

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#房貸 #理財 #利率 #貸款 #利息 #置產秘訣

文/林奇芬

買屋辦理房貸時,如果採取寬限期,確實可以讓前幾年負擔降低,但等到寬限期一過,貸款壓力大增,若資金準備不足,可能因為繳不出房貸,反而面臨失去房子的危機。因此,該不該使用寬限期,需要好好考慮。

最近有報導指出,銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期,卻賣不出房子,面對每月房貸負擔忽然跳增,乾脆斷頭成為逾放戶?

姑且不管買屋目的是自用,還是投資,買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議,最好不要使用房貸寬限期,以免過度高估自己的財務能力,應該認真評估自己貸款負擔能力,量力而為,才能真正守住好不容易買來的窩。

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算一算,不同貸款方式的負擔

舉例來說,如果向銀行貸款1000萬元,貸款利率2%,每月本息平均攤還,則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期,前3年會覺得負擔很輕鬆,每個月只要繳1.66萬元,但3年期滿後,每個月要繳付本息攤還,金額挑升至5.78萬元,每個月多出4.12萬元,如果沒有先前做好準備,一時之間可能擠不出這筆錢來。

如果剛開始買屋覺得負擔較重,可以考慮延長貸款年期至30年,這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元,比20年期每月負擔減少1.36萬元。

貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)

貸款期間長,總利息增加

將貸款期間拉長後,每月房貸負擔降低,比較符合小家庭需求。因為剛成家立業,可能還會迎接孩子來臨,家庭負擔較重,降低每月房貸負擔,可以舒緩家庭財務壓力。

不過,如果計算房貸總利息支出,貸款20年的房貸總利息是214萬元,若拉長至30年,則房貸總利息是330萬元,總計多了114萬元。不過,因為爭取到較長的貸款期間,不會因為短期3年寬限期屆滿,就需要立刻增加房貸負擔。

此外,一般人隨著工作經驗增長,薪資有調漲空間,當未來所得增加,或個人增加了資產累積,可以彈性更改貸款方式,包括先償還部分本金,或是更改還款期間,就可以降低利息負擔。而這個主動權,不是在銀行手中,而是在購屋者身上。

買屋,是一個長期財務計畫,一定要根據每個月的收入,評估可能的房貸負擔能力,再尋找適合的購屋總價與貸款金額。不要僅因為房貸寬限期負擔輕,就貿然買進超過自己能力的房子。事後繳不出房貸,不僅保不住房子,還可能留下一個逾期放款戶的不良紀錄,更可能影響未來購屋,或是與銀行往來的信用評等,絕對是得不償失。

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