文／林奇芬
前一陣子碰到一位年輕人阿強，跟我說他正在找房子想換屋。我看他的年齡才30出頭，怎麼已經要換屋了，因此很好奇地詢問。阿強跟我說，五年前他和女友在桃園買了一間小坪數房子，總價不到500萬元左右，用一百多萬元自備款開始擁有第一屋，這幾年房貸慢慢繳、貸款額下降，房價也有些小幅上揚，他覺得若出售房子，會有較高自備款，讓他可以換大一些坪數的房子。目前他尋找的換屋地點，仍然從桃園、汐止等，房價相對較便宜，但交通仍算便利的地點著手。
買房要先求有再求好，還是一次到位呢？ (資料照片)
台灣房價所得比9.35倍，小資族望屋興嘆，其中台北市房價所得比更高達15.47倍，新北市12.7倍，房價動輒千萬元起跳，年輕人可望而不可求。聽了阿強的例子，我也來幫年輕人算一算，該不該先買小屋再換大屋，整體的財務負擔能力如何。
假設房價不漲，你可以換屋嗎？
我的試算方法是，假設房價未來10年內不會上漲，但是，利用銀行房貸力量，先買進小屋強迫儲蓄，經過5年、8年、10年後，可以增加多少換屋能力。
舉個例子，如果阿強先買進總價600萬元的房子，自備款120萬元，貸款480萬元(貸款8成)，貸款20年，房貸利率2%(先假設利率不變，雖然利率是會變動的)，則每個月房貸負擔是2.4萬元(可參考表一)，跟一般租屋費用差距不大。
5年從600萬元換屋1000萬元
經過本息平均攤還繳交房貸下，5年後房貸餘額是377萬元(5年還了103萬元本金，參考表二)，換句話說，如果將房屋按原價出售，扣除房貸後，自備款能力提高為223萬元(參考表三)。這表示強哥在5年後，具有從600萬元房屋，換到1千萬元房屋的能力，但此時每月房貸負擔也會提高到4萬元。
若把時間拉長，換屋期延長至8年，房貸餘額310萬元，自備款能力可以提高到290萬元，也就是換屋目標可以提高到1200萬元預算。
換句話說，即使第一屋不是理想的住家，但經過5到8年，每個月繳房貸還本金後，幾乎都可提高換屋能力。
若先不買屋，要有強大投資能力
當然也有人會說，還不如多存幾年錢，等自備款更充裕後，再購屋也可以。所以，我也來試算一下，若自行投資5年後，可以存多少自備款？
將120萬元購屋自備款進行投資，再加上每個月5000元的投資能力，5年後可存多少錢呢？(若不買屋可將每月房貸2.4萬元，其中2萬元拿來繳房租，每月還有4000元可投資，我們以5000元來做推算)。
若投資報酬率用5%推估，5年下來資金可提高至187萬元(參考表四)，比購屋5年後自備款提高為223萬元還少。除非每年投資報酬率要拉高到10%以上，才能超越以屋換屋所帶來的自備款增值能力，但這不是容易達成的目標。
我先前說過，即使房價不漲，購屋對年輕人來說，也是另一種強迫儲蓄，讓你把資金放到資產上，並可善用銀行房貸，加大個人財富槓桿能力。從以上試算看來，先買小屋再換大屋，是一個不錯的選擇。
表一，房價與貸款負擔
表二，5年、8年、10年後的房貸餘額
表三，5年、8年10年後的自備款能力
表四，自備款120萬，再加每月5000元投資，5年後可存多少錢？
