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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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加拿大房市黑天鵝來襲

相關關鍵字

#加拿大 #黑天鵝 #房市 #海外投資 #多空觀點

文/林奇芬

2008年全球經歷了美國房地產風暴襲擊,不只是美國房市重挫,更帶來全球金融市場大災難。相隔9年,華人很喜歡投資房地產的加拿大,開始出現房地產市場隱憂。一家提供房貸的公司,近期遭存款戶大幅提領資金,出現資金周轉風險,是否會演變成加拿大版次貸風暴,後續發展值得注意。

加拿大房市黑天鵝來襲(維基百科)加拿大的移民政策相對友善,促使人口持續成長,帶動住宅需求。(截取自維基百科)

中國資金大量流入加拿大房市

加拿大雖然位在美國北方、氣候寒冷,但因為較開放的移民政策,吸引不少華人移居加拿大,也帶動房地產市場成長。早期吸引不少台灣、香港民眾移民,近年則吸引中國大陸新富階級移民,華人眾多的溫哥華,房地產市場非常火熱。

根據統計自2010年到2015年,有900多億美元中國資金流入加拿大房地產,至2016年溫哥華房地產有33%是外資持有,全加拿大房地產外資佔比也有19%。

對外國人課重稅,房市降溫

資金流入持續推升房價大漲,去年更來到高峰。根據加拿大央行統計,2016年5月溫哥華房價較前一年漲幅高達30%,多倫多漲幅也有15%。因為房市過熱,讓卑詩省政府不得不出手打房,2016年7月宣布外國人至溫哥華置產要多課15%的房地產轉讓稅,此外,若賣房獲利50%也要課稅,希望讓不斷湧入的外來客降溫。這個政策似乎出現了效果,2016年12月溫哥華房市交易量較前一年暴跌40%。

根據今年1月的統計,加拿大房價雖仍呈現持平狀態,但成交量已明顯萎縮。此外在政策限縮下,房屋貸款審核也更為嚴格,房市面臨挑戰。但和上次美國發生房市風暴不同的是,當時美國利率從低檔快速調升,基本利率已調高到5.25%,民眾繳不起房貸,因而引發房貸逾放比攀高。但目前加拿大利率還在0.5%低水位,並沒有太高的逾放比。不過萬一未來加拿大利率攀升,也將對房市帶來衝擊。

房貸公司面臨流動風險

加拿大房市泡沫的擔心,已經在市場上喊了好幾年,但至目前為止,房市仍未出現大幅逆轉。不過,4月底一家非銀行房貸供應商Home Capital Group宣布需要舉債20億加幣,作為緊急流動準備,此舉讓該公司股價單日暴跌65%,並引起其他同類房貸公司股價重挫。

這家類似次貸公司主要靠高利儲蓄帳戶吸引存款戶,再將資金轉作房貸貸放,但4月份出現存款大額流失現象,因而引發流動性問題。而此風險更引發儲蓄戶恐慌,產生類似擠兌現象,帶來惡性循環。

Home Capital Group是目前加拿大非銀行規模最大的房貸公司,他面臨的資金周轉風險,究竟只是單一事件,還是可能進一步引發其他房貸公司風險,仍值得觀察。而民眾為何急著提領資金,是否也預見到房市危機?

小心蝴蝶效應,提高警覺

回顧美國2008年的房市危機,第一個風險訊號就是2007年4月美國第二大次貸公司新世紀金融公司宣布破產,之後又有幾家同類公司陸續倒閉。而衝擊重大的雷曼兄弟事件則是相隔一年多,至2008年9月才引爆。

雖然加拿大房地產市場風險可能僅屬於單一國家,若沒有透過層層金融商品轉包,不一定會轉嫁風險給全世界。同時,也有金融業者表示,該公司佔加拿大房貸市場規模僅1%,且加拿大金融體系穩定、體質好,發生系統性風險機率不高。

不過,從Home Capital Group事件看來,房地產沒有只漲不跌的神話。而國際金融市場仍有許多連鎖關係,是否會引發蝴蝶效應,值得密切注意了。

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