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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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台灣房市會不會日本化?

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#高齡社會 #人口老化 #人口結構 #少子 #多空觀點

文/林奇芬

日本65歲以上高齡人口超過26.7%,成為全球最老的國家,日本房市自1990年以來呈現低迷走勢。台灣2018年65歲以上人口將超過14%,步入高齡化社會,台灣房市未來是否也會日本化?

人口高齡化是社會一大隱憂,沒有年輕人就沒有成家購屋需求(好房網News記者陳韋帆/攝影)人口高齡化是社會一大隱憂,沒有年輕人就沒有成家購屋需求(好房網News記者陳韋帆/攝影)

日本經濟最高峰出現在1990年,當年日本股市衝上38950點,日本資金充沛成為最球大買家,1989年日本三菱集團甚至還買下美國地標之一洛可斐勒大樓。但之後日本卻出現失落的20年,股市房市都低迷不振,直到安倍首相上台後,才讓日本經濟稍見曙光,日本股市房市有一點起色。

日本人口有四分之一是老人

但若談到未來10年、20年日本的經濟與房市,仍然沒有人感到樂觀,其中最大殺手是日本人口結構,高齡人口比例日增,工作人口減少。根據2015年統計,日本65歲以上人口佔比已經達到26.7%,超過四分之一以上是老人,高居全球最高(1990年時,日本老年人口比例12.1%)。另一方面,生育率低,少子化嚴重,日本15歲以下人口僅占總人口12.7%,小孩數是老人數一半。人口結構的嚴重扭曲,日本經濟如何好轉?日本房市如何提振?因此大多數日本人認為,房地產市場長期並不看好。

同樣的困境,是否會發生在台灣?以台灣人口結構來看,確實有很大隱憂,會走上日本化。

台灣即將進入高齡社會

根據國發會的統計與推估數據,今年(2016)台灣的老人人口超過幼年人口,也就是老化指數超過100%。此外,2018年台灣65歲以上老人占人口比14%,台灣進入高齡社會,2026年65歲老人人口將超過20%,台灣進入超高齡社會。這二者僅距離8年,表示未來10年間台灣人口快速老化。

更嚴重的問題是,自今年起台灣的育齡婦女(15到49歲)人口將逐年減少,即使出生率不降低,未來新生兒數也將持續減少,這將是台灣長期人口成長的最大隱憂,也讓高齡化問題更加惡化。按照推估,到2031年(民國120年),老年人口將是幼兒人口的二倍以上。

沒有年輕人,就沒有成家購屋需求

年輕人口是房地產成長的最大動力,年輕人開始組成家庭,會有購屋需求,若一個社會的年輕人口逐漸萎縮,房地產市場需求降低,房市交易不可能活絡。日本過去20年房市低迷不振,除了經濟景氣外,受人口結構改變影響極大。而未來日本人口結構更為惡化,房市潛在壓力難以去除。

台灣也可能步上日本後塵,台灣15到64歲主要工作人口在去年到達最高峰,今年起開始下滑,也就是具有購屋能力的人口數開始降低,同時,14歲以下人口數成長緩慢,也就是下一代購屋潛在人口更為萎縮。少了年輕人的需求支撐,台灣房地產市場長期將有隱憂。

會有外來購屋者嗎?

人口結構是房市的剛性需求,一個高齡化社會,房市剛性需求降低了,房價怎麼可能會上漲。除非有更多外國人想買台灣的房地產,才能創造新的需求。例如這二年有一些台灣民眾跑去日本購屋,外來購屋者帶動了部分日本房市上揚,但這類需求有限,無法帶動整體市場成長。台灣未來若能吸引外國人來購屋,主要也將以台北市都會區較可能受益,不太容易外溢到其他地區。

從台灣人口結構發展來看,逐漸老化的台灣,房市走上日本化,也是不能忽略的風險。

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