文─臧孟璽 攝影─羅挺倬
學區價值篇 跟著學區購屋，房價不敗新法則
「別讓孩子輸在起跑點上」，這是台灣父母普遍的想法。不讓古代的孟母專美於前，現代孟母為了讓孩子擠進明星學校，可說是費盡心思、吃盡苦頭。從遷移戶籍、買進設籍套房、甚至砸大錢買進高價房子，都只是要讓孩子有一個好的學習環境。從小學、國中、到目前即將實施12年國教的高中學區、甚至大學，只要明星學校周邊，房價就持續上漲。明星學校成為房地產的金字招牌。
103年起台灣將實施12年國教，未來將採取「免試入學」及「特色招生」兩種管道，75%以上國中畢業生免試入學，學區劃分將以直轄市和縣市區域為範圍，預計明年6月公布實施辦法，換句話說，未來明星高中可就讀與否，將依照學子居住地區為準。雖然詳細的辦法還不清楚，但是國中、國小明星學區本來就是房地產市場最搶手的標的，目前還更擴大到明星高中。
根據房仲業者的統計，5年來明星學區的漲幅，23所明星國小，博愛國小學區附近大樓漲幅57.5%最高；22所明星國中，師大附中（附設國中部）漲幅也達104.8%，而10所明星高中，以北一女學區漲幅最驚人，公寓竟高達112.6%！
就連以招考為入學方式的大專院校，也因為受惠於學生的租屋需求，無論是房價或房租，都有穩定的表現。如全國最高學府台大附近的公寓，5年來房價漲了61.9%，就連一般人覺得地點不是那麼市中心的銘傳龜山校區， 5年來新成屋也漲了26.8％。（詳見附表）因此，「跟著學區買房子」，可說是捷運站之外，另一個立於不敗之地的購屋法則。
學區置產，省時間的拿鐵因子
今年上半年，政府祭出奢侈稅打房政策，房市出現低氣壓，賣方市場氣勢頓時受到打壓。但一位經驗老道的張姓購屋置產客，迅速出手以每坪8字頭的價錢，買到一間中正國中學區的電梯頂加華廈，而屋主原來的開價是每坪9字頭。張先生表示，還有什麼比明星學區住宅，更適合做為送給女兒的嫁妝呢？現在不但女兒名下有了房子，尚未出世的孫子女也得到了明星學區的就學保障，而且還能提供親朋好友學區設籍之用，真是一筆相當划算的投資。
張先生說，賣房子給他的房仲業者除了促成交易，還建議他可以先出租給想要設籍的家長。的確，有不少家長為了讓孩子進入明星學校，寧可放下身段，到處找門路拜託有設籍資格的親友。
而本專題採訪的Vivian和Chris這對夫妻，也是為了孩子想要讀中正國中，而刻意買了一間學區內的套房。Vivian說，她知道有家長遠從土城把孩子送到台北市區的明星學校讀書，或是幾位家長合起來共同購置一間房子，做為孩子下課休息之用。由此可見，父母對孩子在學習上的投資毫不吝嗇。
有位房市專家分析學區住宅市場，認為在國小學區的置產效益，比國中的學區置產來得高。因為國小要讀6年，而國中只讀3年。小學生需要父母接送，國中生可以獨立自行上下學；光是6年之間父母花費的接送時間，就不知道能夠省下多少時間成本，而時間，是人生最珍貴的資源，用再多錢也買不到。
以每天上下課各節省15分鐘計算，一天就是30分鐘，一星期5天為150分鐘，一個月是600分鐘；以9個月計算，一年就省下5400分鐘，6年下來，32400分鐘，相當於孩子與家長，各省下540個小時。也就是說，孩子和家長，各多了540個小時培養競爭力，就如同理財觀念中的「拿鐵因子」，每天省下二杯拿鐵咖啡的錢，透過投資的複利效果，30年後可以多出7千萬元！而將時間投資在培養競爭力的複利效果，肯定比7千萬元還來得有價值。
額滿學校，設籍先後成關鍵
要進住熱門的明星學區，為孩子取得進入菁英群落的門票，有什麼樣的門檻呢？
先來看看國小的入學資格。如果招生額滿時，根據規定，學童與其父母或監護人，於基準日前共同設籍在額滿學校學區內，持有下列證明文件之一，並有居住事實者，依學童設籍先後順序優先分發入學。
第一個條件是，只要在入學前一年12月31日前，學童之二親等內直系血親或監護人，取得坐落學區內房屋所有權狀證明。
第二個條件是，連續居住3年以上之坐落學區內房屋，經公證之房屋租賃契約證明，並提供元月1日至入學資格審查日前，足以證明居住事實之水費及電費收據。由於熱門的學校經常額滿，所以最好是在孩子一出生甚至尚未出世前，就能在學區內設籍，最能萬無一失。
根據第二個條件，單純掛戶籍還是有風險的，最好是有實際居住的事實較妥當。有經驗的家長指出，額滿學校的入學審查其實還滿嚴格的，審核期間會有官員到設籍地點訪查，就是要瞭解孩子是不是真的住在設籍地址，甚至有官員出奇招，看到小孩子不算數，還會突然問問孩子，浴室裡哪一條毛巾是你的？
有些父母因有兩間房子，造成父母無法與學生全戶設籍，則必須提出二棟房子的所有權狀。教育部還特地提出入學處理方式如下：「倘因學生家長分別持有房屋所有權狀，造成父母親無法與學生全戶設籍時，於額滿國中辦理資格複審時，提出兩棟房子之房屋所有權狀（須有一棟座落於該額滿國中學區內），亦認定為父母與學生全戶設籍。」
明星學校，周邊房市沾光
因為有諸多防止越區就讀的規定，反而促成房屋市場的奇貨可居。許多父母為了讓孩子擠進明星學校的窄門，不得不投資置產，因而讓明星學校學區的房價水漲船高。即使高價買進，但父母並不擔心孩子長大後房子脫手的問題，因為永遠有想要為孩子設籍的父母，讓學區的房價呈現易漲難跌的走勢。
例如，2000年8月31日，曾經是台北市第一間雙語國小的新生國小，第一屆新生入學。當時，就有家長為了讓孩子能夠在學區內設籍，不惜花費300多萬元買了一間只能當倉庫用的地下室，唯一的用途就是設籍。
當時大安區的公寓，每坪不過是2字頭、3字頭的價位， 但2007年時均價來到53.7萬元，今年的均價一路攀升至72.3萬元，漲幅達34.6％。（詳見附表）
又如，師大附中（附設國中）是台北市最搶手的明星國中，許多家長想買進學區卻不得其門而入，因此，還出現將大坪數切割成小坪數分戶的盛況，有的戶別切割成小坪數之後，面積小到根本無法住人。據聞2005年時還有投資客鄭姓男子與歐姓女子，買下位於師大附中學區的2間各約100坪的辦公室，分割為14間小套房出售，目的就是讓家長方便為孩子設籍。
台北市最搶手的國小、國中與高中
至於台北市有哪些學校是屬於擠破頭的明星國小、國中，本刊精選出23個國小，包括信義區博愛、松山區的民生、健康、敦化國小，中山區的濱江國小，大安區的新生、金華國小、國北教大附小、龍安國小、建安國小，中正區的國語實小、市教大附小，大同區的蓬萊國小、南港區的南港國小，文山區的萬興國小、力行國小、景興國小、志清國小、永建國小，內湖區的麗湖及明湖國小，以及北投區的石牌及文化國小。
明星國中則可由經常名列額滿學校的名單中窺知一二。以教育部發布的2008至2010年的額滿國中榜，包括文山區的萬芳高中、政大附中、景美國中、景興國中，大安區師大附中、金華國中、龍門國中；松山區的敦化國中以及介壽國中；士林區天母國中；中正區中正國中、南門國中及弘道國中，以及北投區的石牌國中等等。
另外，所謂的「完全中學」，也就是同時有國中部與高中部的學校，也因為擁有直升資格，經常是額滿學校。包括大安區的師大附中、和平高中，文山區的政大附中、萬芳高中，松山區的中崙高中，士林區的百齡高中與陽明高中，大同區的大同高中，中山區的大直高中，以及南港區的南港高中等。
雖然目前還未實施12年國教，高中學區無法與就學聯結，但即使如此，許多明星高中附近的房市也深受喜愛，如建中、北一女、師大附中、政大附中、中山女高、成功高中、松山高中、大同高中、麗山高中及景美女中等，也沾上明星學區光環，區域內房價漲幅也甚為可觀（詳見附表）。
明星學區，周邊生活機能好明星學區雖然房價愈來愈高，但是需求卻愈來愈強勁，除了就學的需要之外，強勢的生活機能，也被視為房價抗跌增值的支撐點。
案例一的Vivian夫婦選購的信義路與杭州南路口一帶，不但有捷運信義線、中正紀念堂、東門市場、永康觀光夜市，附近還有熱門的華光社區都更案，房價不漲也難，4年前入手時每坪約6字頭，現在已上看7字頭。
案例二的Linda選購的淡水竹圍套房，也因為有多所大學的加持，如淡水大學、真理大學、國立藝術大學、基督書院、北台灣科學技術學院，租屋需求強勁，又有捷運竹圍站及馬偕醫院等完整生活機能， 8年來套房增值幅度達3成以上。
學區住宅除了對家長有吸引力，也是單身族群購屋的理想選擇。案例一的Chris分析，商圈會移轉，但是明星學區的需求卻是長久的；而許多明星學區的生活機能特別好，其中的小套房產品，總價較低，用低門檻進住台北市區，是單身族起步的最佳選擇。
大學周邊，房市也具有強勁支撐
除了明星國中、小學區有設籍需求，因而帶動周邊房價上漲外，大學周邊也具有相當的房價支撐力道。一方面目前大學宿舍普遍不足，有龐大的租屋需求，再加上大學生與學校教職員的飲食與生活需求，支撐了大學城周邊的商業活動，因此，包括學生套房或是店面出租，都讓大學城周邊房價具有穩定的成長空間。
我們蒐集了全台熱門的大學商圈，以及周邊房價的情報，不管是家長要為子女購屋，或是投資當包租公、包租婆，大學周邊房市也值得留意。
教育是一輩子最值得的投資，而靠近明星學校買屋，也是最值得掌握的投資。 找學區，請上北市教育局網站 有關學區的查詢，台北市可至教育局官方網站，國小學區，可至「台北市國小新生入學」項下的「學區查詢」；（100學年度公立國小學區一覽表，建置於「台北市國小新生入學資訊網」 http://www.newsstu.tp.edu.tw/）；國中學區，可循「科室業務－高中及國中教育科－公私立國中新生入學事宜」的路徑查詢。
