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前進明星學區 六大置產攻略

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文─臧孟璽 攝影─羅挺倬

學區價值篇 跟著學區購屋,房價不敗新法則

「別讓孩子輸在起跑點上」,這是台灣父母普遍的想法。不讓古代的孟母專美於前,現代孟母為了讓孩子擠進明星學校,可說是費盡心思、吃盡苦頭。從遷移戶籍、買進設籍套房、甚至砸大錢買進高價房子,都只是要讓孩子有一個好的學習環境。從小學、國中、到目前即將實施12年國教的高中學區、甚至大學,只要明星學校周邊,房價就持續上漲。明星學校成為房地產的金字招牌。

103年起台灣將實施12年國教,未來將採取「免試入學」及「特色招生」兩種管道,75%以上國中畢業生免試入學,學區劃分將以直轄市和縣市區域為範圍,預計明年6月公布實施辦法,換句話說,未來明星高中可就讀與否,將依照學子居住地區為準。雖然詳細的辦法還不清楚,但是國中、國小明星學區本來就是房地產市場最搶手的標的,目前還更擴大到明星高中。

根據房仲業者的統計,5年來明星學區的漲幅,23所明星國小,博愛國小學區附近大樓漲幅57.5%最高;22所明星國中,師大附中(附設國中部)漲幅也達104.8%,而10所明星高中,以北一女學區漲幅最驚人,公寓竟高達112.6%!

就連以招考為入學方式的大專院校,也因為受惠於學生的租屋需求,無論是房價或房租,都有穩定的表現。如全國最高學府台大附近的公寓,5年來房價漲了61.9%,就連一般人覺得地點不是那麼市中心的銘傳龜山校區, 5年來新成屋也漲了26.8%。(詳見附表)因此,「跟著學區買房子」,可說是捷運站之外,另一個立於不敗之地的購屋法則。

學區置產,省時間的拿鐵因子

今年上半年,政府祭出奢侈稅打房政策,房市出現低氣壓,賣方市場氣勢頓時受到打壓。但一位經驗老道的張姓購屋置產客,迅速出手以每坪8字頭的價錢,買到一間中正國中學區的電梯頂加華廈,而屋主原來的開價是每坪9字頭。張先生表示,還有什麼比明星學區住宅,更適合做為送給女兒的嫁妝呢?現在不但女兒名下有了房子,尚未出世的孫子女也得到了明星學區的就學保障,而且還能提供親朋好友學區設籍之用,真是一筆相當划算的投資。

張先生說,賣房子給他的房仲業者除了促成交易,還建議他可以先出租給想要設籍的家長。的確,有不少家長為了讓孩子進入明星學校,寧可放下身段,到處找門路拜託有設籍資格的親友。

而本專題採訪的Vivian和Chris這對夫妻,也是為了孩子想要讀中正國中,而刻意買了一間學區內的套房。Vivian說,她知道有家長遠從土城把孩子送到台北市區的明星學校讀書,或是幾位家長合起來共同購置一間房子,做為孩子下課休息之用。由此可見,父母對孩子在學習上的投資毫不吝嗇。

有位房市專家分析學區住宅市場,認為在國小學區的置產效益,比國中的學區置產來得高。因為國小要讀6年,而國中只讀3年。小學生需要父母接送,國中生可以獨立自行上下學;光是6年之間父母花費的接送時間,就不知道能夠省下多少時間成本,而時間,是人生最珍貴的資源,用再多錢也買不到。

以每天上下課各節省15分鐘計算,一天就是30分鐘,一星期5天為150分鐘,一個月是600分鐘;以9個月計算,一年就省下5400分鐘,6年下來,32400分鐘,相當於孩子與家長,各省下540個小時。也就是說,孩子和家長,各多了540個小時培養競爭力,就如同理財觀念中的「拿鐵因子」,每天省下二杯拿鐵咖啡的錢,透過投資的複利效果,30年後可以多出7千萬元!而將時間投資在培養競爭力的複利效果,肯定比7千萬元還來得有價值。

額滿學校,設籍先後成關鍵

要進住熱門的明星學區,為孩子取得進入菁英群落的門票,有什麼樣的門檻呢?

先來看看國小的入學資格。如果招生額滿時,根據規定,學童與其父母或監護人,於基準日前共同設籍在額滿學校學區內,持有下列證明文件之一,並有居住事實者,依學童設籍先後順序優先分發入學。

第一個條件是,只要在入學前一年12月31日前,學童之二親等內直系血親或監護人,取得坐落學區內房屋所有權狀證明。

第二個條件是,連續居住3年以上之坐落學區內房屋,經公證之房屋租賃契約證明,並提供元月1日至入學資格審查日前,足以證明居住事實之水費及電費收據。由於熱門的學校經常額滿,所以最好是在孩子一出生甚至尚未出世前,就能在學區內設籍,最能萬無一失。

根據第二個條件,單純掛戶籍還是有風險的,最好是有實際居住的事實較妥當。有經驗的家長指出,額滿學校的入學審查其實還滿嚴格的,審核期間會有官員到設籍地點訪查,就是要瞭解孩子是不是真的住在設籍地址,甚至有官員出奇招,看到小孩子不算數,還會突然問問孩子,浴室裡哪一條毛巾是你的?

有些父母因有兩間房子,造成父母無法與學生全戶設籍,則必須提出二棟房子的所有權狀。教育部還特地提出入學處理方式如下:「倘因學生家長分別持有房屋所有權狀,造成父母親無法與學生全戶設籍時,於額滿國中辦理資格複審時,提出兩棟房子之房屋所有權狀(須有一棟座落於該額滿國中學區內),亦認定為父母與學生全戶設籍。」

明星學校,周邊房市沾光

因為有諸多防止越區就讀的規定,反而促成房屋市場的奇貨可居。許多父母為了讓孩子擠進明星學校的窄門,不得不投資置產,因而讓明星學校學區的房價水漲船高。即使高價買進,但父母並不擔心孩子長大後房子脫手的問題,因為永遠有想要為孩子設籍的父母,讓學區的房價呈現易漲難跌的走勢。

例如,2000年8月31日,曾經是台北市第一間雙語國小的新生國小,第一屆新生入學。當時,就有家長為了讓孩子能夠在學區內設籍,不惜花費300多萬元買了一間只能當倉庫用的地下室,唯一的用途就是設籍。

當時大安區的公寓,每坪不過是2字頭、3字頭的價位, 但2007年時均價來到53.7萬元,今年的均價一路攀升至72.3萬元,漲幅達34.6%。(詳見附表)

又如,師大附中(附設國中)是台北市最搶手的明星國中,許多家長想買進學區卻不得其門而入,因此,還出現將大坪數切割成小坪數分戶的盛況,有的戶別切割成小坪數之後,面積小到根本無法住人。據聞2005年時還有投資客鄭姓男子與歐姓女子,買下位於師大附中學區的2間各約100坪的辦公室,分割為14間小套房出售,目的就是讓家長方便為孩子設籍。

台北市最搶手的國小、國中與高中

至於台北市有哪些學校是屬於擠破頭的明星國小、國中,本刊精選出23個國小,包括信義區博愛、松山區的民生、健康、敦化國小,中山區的濱江國小,大安區的新生、金華國小、國北教大附小、龍安國小、建安國小,中正區的國語實小、市教大附小,大同區的蓬萊國小、南港區的南港國小,文山區的萬興國小、力行國小、景興國小、志清國小、永建國小,內湖區的麗湖及明湖國小,以及北投區的石牌及文化國小。

明星國中則可由經常名列額滿學校的名單中窺知一二。以教育部發布的2008至2010年的額滿國中榜,包括文山區的萬芳高中、政大附中、景美國中、景興國中,大安區師大附中、金華國中、龍門國中;松山區的敦化國中以及介壽國中;士林區天母國中;中正區中正國中、南門國中及弘道國中,以及北投區的石牌國中等等。

另外,所謂的「完全中學」,也就是同時有國中部與高中部的學校,也因為擁有直升資格,經常是額滿學校。包括大安區的師大附中、和平高中,文山區的政大附中、萬芳高中,松山區的中崙高中,士林區的百齡高中與陽明高中,大同區的大同高中,中山區的大直高中,以及南港區的南港高中等。

雖然目前還未實施12年國教,高中學區無法與就學聯結,但即使如此,許多明星高中附近的房市也深受喜愛,如建中、北一女、師大附中、政大附中、中山女高、成功高中、松山高中、大同高中、麗山高中及景美女中等,也沾上明星學區光環,區域內房價漲幅也甚為可觀(詳見附表)。

明星學區,周邊生活機能好

明星學區雖然房價愈來愈高,但是需求卻愈來愈強勁,除了就學的需要之外,強勢的生活機能,也被視為房價抗跌增值的支撐點。

案例一的Vivian夫婦選購的信義路與杭州南路口一帶,不但有捷運信義線、中正紀念堂、東門市場、永康觀光夜市,附近還有熱門的華光社區都更案,房價不漲也難,4年前入手時每坪約6字頭,現在已上看7字頭。

案例二的Linda選購的淡水竹圍套房,也因為有多所大學的加持,如淡水大學、真理大學、國立藝術大學、基督書院、北台灣科學技術學院,租屋需求強勁,又有捷運竹圍站及馬偕醫院等完整生活機能, 8年來套房增值幅度達3成以上。

學區住宅除了對家長有吸引力,也是單身族群購屋的理想選擇。案例一的Chris分析,商圈會移轉,但是明星學區的需求卻是長久的;而許多明星學區的生活機能特別好,其中的小套房產品,總價較低,用低門檻進住台北市區,是單身族起步的最佳選擇。

大學周邊,房市也具有強勁支撐

除了明星國中、小學區有設籍需求,因而帶動周邊房價上漲外,大學周邊也具有相當的房價支撐力道。一方面目前大學宿舍普遍不足,有龐大的租屋需求,再加上大學生與學校教職員的飲食與生活需求,支撐了大學城周邊的商業活動,因此,包括學生套房或是店面出租,都讓大學城周邊房價具有穩定的成長空間。

我們蒐集了全台熱門的大學商圈,以及周邊房價的情報,不管是家長要為子女購屋,或是投資當包租公、包租婆,大學周邊房市也值得留意。

教育是一輩子最值得的投資,而靠近明星學校買屋,也是最值得掌握的投資。 找學區,請上北市教育局網站 有關學區的查詢,台北市可至教育局官方網站,國小學區,可至「台北市國小新生入學」項下的「學區查詢」;(100學年度公立國小學區一覽表,建置於「台北市國小新生入學資訊網」 http://www.newsstu.tp.edu.tw/);國中學區,可循「科室業務-高中及國中教育科-公私立國中新生入學事宜」的路徑查詢。

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