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12位專家,2012買屋大會診

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文─陳美侖 攝影─羅挺倬

辦公大樓降租金,少數店面有支撐

商業不動產的價值,是來自收益的能力,也就是租金高低決定了商業不動產具有多少的價值。2011年時,因為各種利多的消息,讓投資人對未來有太多的期待,導致一時之間商辦標價過高,像是敦南的「新光大樓」、「中華票券」大樓,都被高價標下。其實這些都是特殊的例子,除了特殊的歷史情感因素外,也因為財團在台北市卡位、搶地。由於高價標出,其實換算租金投資報酬率都已經低於2%以下,因此龍年要再度看到高價搶標的例子,恐怕不容易了。

從2011年下半年的發展可以看到,台北市商辦大樓的租金持續下修。尤其全球景氣下滑,各大外商公司為了控制預算,不少客戶都要求降租金、或搬到租金更便宜的商辦,並不會有增員、擴編的消息。因此,已經有頂級商辦,傳出降租金的消息了,此也反映了商辦大樓出租率不好,只好降價搶客戶的現象了。從我們專業分析角度來看,龍年的商辦租金只會持平、或是下跌,不太可能再往上漲。

現在市場充斥著各種利空的消息,唯一的利多消息就是ECFA(兩岸經濟合作架構協議,Economic Cooperation Framework Agreement)效應發酵,吸引陸資、外資來台設辦公室,增加各種消費與支出。不過從2011年下半年的現實狀況來看,陸資來台不如預期得多,外商也持續縮編,因此ECFA短時間內對台灣房地產市場來說,還是沒有正面的幫助。

龍年整體來看,投資的風險增加、租金投資報酬率也持續下滑,行情過高的商辦大樓租金投資報酬率都低於2%,已經不是適合投資的產品了。不過飯店、店面和商場,因為零售業熱門,還是有投資的機會。不過除了台灣,美國、日本的投資市場幾乎都到了低點,相信會有不少投資人開始將資金轉往國際市場發展。

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