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住不起的警訊!住戶因管理費集體焦慮 疑這公設有多浪費?

#中古 #管理費 #公設 #地方
文/台灣物業管理學會理事長、景文物業管理機構董事長 郭紀子
 
主計處統計社區住宅的管理費指數在今年2月創下新高,來到102.35。不要小看「管理費指數創新高」,這不是一件小事,這是「住不起」的又一重大警訊!而且管理費逐年快速升高絕對是可預期的,沒有最高,還有更高!
 
 
不要以為買了房子就只有房貸壓力而已,現實中,在買不起、租不起的情況下,更出現了「住不起」的現象,管理、維護、修繕問題,每個月要繳的管理費金額不小!
 
住宅管理費指數在今年2月創下新高。(圖/信義房屋提供)
 
管理費節節攀升 造成住戶集體焦慮
 
其壓力已經嚴重影響住戶居住品質與身心健康,很多社區出現了公設荒廢,甚至住戶集體焦慮,產生管理費壓力症候群,有的住戶因此情緒失控,更嚴重的並造成心理失調。
 
近年來,因為管理費問題,住戶與保全、物管、清潔等協力廠商的衝突,住戶與管委會的爭執,鄰里住戶意見的分歧等等,不斷產生,社區不安現象越來越普遍與嚴重。
 
5大主因 管理費井噴
 
造成住宅管理費越來越高,主要原因包括:
 
近年管理費高漲問題陸續造成諸多衝突。(資料照示意圖/東森新聞
 
1.近年基本薪資不斷上升,而管理費中的最大支出就是人事成本,物管、保全、清潔、機電人員的薪資水平大多是貼著基本薪資在走,因此連帶的影響會相當顯著。
 
2.長期以來,法制面、社會面都很忽略長期修繕基金準備,大部分社區沒有於平時日積月累提存公共設施的長期維護、修繕經費,而當社區逐年老舊,都市日益老化,就會衍生出很多維修成本,重大修繕的專案分攤費用遽增,管理費需求會出現「集中爆發」的井噴現象。
 
3.近20年來,隨著新大樓建案越來越多,開發商刻意引導、消費者普遍注重公設配套、服務的大環境下,也明顯拉抬整體管理費的水準。
 
4.通膨因素,萬物齊漲,各項維修材料、設施更新費用、日常水電費用增加,進一步推升社區支出,也導致管理費負擔進一步加重。
 
5.過去建築疏於管理,造成嚴重的城市居民健康、安全問題,隨著各種消防、公安事故頻發,政府加強建築管理法令規範,執行強度越來越高,同樣推升居住成本。
 
基本薪資不斷上升,人事成本支出也顯著提升。(資料照示意圖/東森新聞)
 
5個減輕管理費負擔的方式
如何盡可能減輕管理費負擔問題:
 
1.發揮社區住戶自治功能,自己的事自己做,盡可能減少外聘管理人力編制。
社區住戶要自己動手,多參與社區公共事務,尤其是善用社區退休的健康老人、熱心住戶,道理很簡單,自己做就可以少請人了。目前保全、清潔、機電、物管人員都嚴重缺工!薪資水準、社會地位低下,工作時間長,專業不受尊重,勞基法保護員工等因素,造成從業人員素質良莠不齊,流動率超高,對於社區並不是什麼好消息,頻繁換人,社區怎麼會管理好?
 
也許住戶自己組織住戶自行處理還更安全、更妥適。尤其高齡社會趨勢下,社區退休的健康老人增加,社區是共同的「家」,別忘了「家有一老,如有一寶」。
 
2.多買設備少請人。善用現代科技手段,科技手段管理社區可以顯著降低管理費支出。
 
3.公設轉型,少公設就會少支出。住宅發展,「豪宅」、「飯店式管理」成為行銷層面的重要訴求,到了「概念氾濫」的程度,林林總總的公共設施,眼花撩亂。不恰當的公共設施,如溫泉、SPA、游泳池等,使用成本非常高,而住戶使用頻率很低。
 
泳池等公設維護的成本很高。(示意圖/翻攝自pexels)
 
為了彰顯豪宅或者飯店宅的特質,常常看到住宅大樓1樓有豪華氣派的大廳,佔用很大的公共空間。飯店大廳的設計與氛圍,在旅客的動線之中,可以給旅客良好的第一印象以及渡假、尊榮、奢華感,反觀社區住戶,動線最常態是出家門、進電梯、下到地下停車場、開車出門,或者回來停車、上樓反其道而行,1樓大廳通常不在動線中。
 
1樓大廳佔用很大空間,設置服務櫃檯,使用者主要為物管、保全人員,夏天天氣炎熱,開空調電費負擔重,不開空調,工作人員熱得受不了,是管理中普遍傷腦筋的問題。對於絕大多數的一般性社區住宅來說,我真的很質疑,需要那麼大的大廳嗎?
 
4.平時多存錢,設置長期修繕基金
建築物隨著時間的推移,會因氣候、天災、自然老化等物理因素或人為不當,而面臨各個部位的劣化問題。在其生命週期中因經年累月所衍生的劣化,可透過階段性的修繕而恢復其原有性能,為促進建築物的性能維持與耐用化,需要一個長期性、預防性的專業計畫。
藉由計畫內所設定的工程作業儘早回應建築物不同部位的問題,進行整修、改良,以達成與時俱進的性能提升,甚至超越建築物建造之初,而「長期修繕計畫」當然需要平時日積月累的經費作為保障,避免將經費支出集中一次分攤,讓住戶無法因應。
 
5.減低日常耗能成本與增加設備的耐用性
新建物於前期設計中,就要評估居住空間與設施需求,結合綠建築與智慧建築設備與系統,兼顧在地住戶未來管理費及公共基金負擔能力做妥善、科學規劃,未雨綢繆。
對於既有建築,也可以進行隔熱性能改善,以及設施設備能源效率提升等,成效很好,且可能取得政府補助與獎勵。
 
面對高漲的管理費,郭紀子提出5點建議。(圖/郭紀子提供)
 
作者/郭紀子 景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會理事長、德明財經科技大學兼任教師。台大土木工程學系博士、政大地政學系碩士。曾任銀行經理、證券公司創辦人暨總經理、海外華文媒體總編輯、非洲華文作家協會副會長、景文科技大學物業管理系、健行科技大學物業管理與設計系等兼任教師、中廣「郭董的物業管理論」專欄廣播節目專家主講人。
 
●以上言論不代表東森新聞立場
(封面示意圖/東森新聞
 

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