好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
「以房養老」的概念已經在台灣討論多時，去年內政部推出以房養老方案，但限制獨居老人、無法定繼承人，且房產價值不得超過中低收入戶標準的876萬元，由於條件嚴格，最終申請件數以掛零收場。台北市新版本則是推出公益型「以房養老」方案，並放寬資格，舉凡65歲以上長輩，都可申請反向抵押貸款，用房子換現金安享晚年。
「以房養老」目前全台尚未出現第1件申請案。（好房網News記者陳韋帆攝影）
一般房屋貸款是將房子抵押給銀行，每月再攤還貸款，但是年紀已高的長輩，因沒有工作能力，若子女又屬22K低薪族，恐怕銀行根本不願放款，使得房產僅是單純的棲身之處，無法再做財務運用，若長輩又需要找看護照料時，會造成每月沈重的生活費支出。
不過，若透過反向抵押貸款的「以房養老」方式，長輩可將房產逆向抵押給銀行機構，並以此獲得每月生活費，等到駕鶴西歸時，房屋產權歸給銀行所有。台北市委託國土規畫及不動產訓中心辦理的「以房養老」實驗方案，將評估長壽風險、利率與房價波動，給予長輩每月最低1.5萬元、最高4.3萬元生活費。
目前北市試行方案，是長輩過世時，若支付的生活費超過房產價值，將由市府吸收差額，而法定繼承人也可付費贖回房產；當房產價值高於支付的生活費，則由市府取回或回饋給繼承人，「以房養老」期間房價若上漲，增值部分市府、繼承人將各以6：4拆分。
北市社會局在2015年底前將先開放5組試辦，希望藉此吸引壽險、銀行機構跟進。不過，淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，雖然政策立意很好，不過執行上仍有幾點要留意，第1、銀行是否願意承作？他表示，「以房養老」是源起西方的概念，但歐美仍不夠盛行，亞洲也鮮少有國家執行成功，目前銀行不願承作的主要原因就是反向抵押貸款讓銀行必須每月支出現金，且大多長者居住的房產，過世後房產屋齡可能已達40~50年，銀行持有房產等待都更也屬時間成本。
同時，一般來說，若非目前由市府補貼超過房產價值的生活費差額這種實驗方案，一般「以房養老」方式，銀行怕長輩“活太久”，須支付超額生活費“並不划算”，與其執行這種較複雜的貸款，不如承作一般房貸業務來得容易。
第2、房價下跌風險，莊孟翰說，如果未來房產下跌，生活費是否得重估？第3、台灣社會風氣不易推行，他表示，手邊有現金的老人幾乎不會願意將房屋去做反向抵押貸款，且父母若申請「以房養老」子女也會擔心遭鄰居親友批評不孝，而一般的獨居老人也會擔心受騙，短期內推行的困難程度不低。
莊孟翰建議，以房養老一定要結合社會照護、社會福利政策，多管齊下才會讓單一政策發揮最大效益。
