記者徐碧華記錄整理
■莊孟翰
依最高行政法院判決，永春都更案日前重走權利變換選配作業程序，而台北市政府也配合，要讓此案走完該走的程序，儘快復工。最近新聞報導，台北市舊公寓因為都更路難行，價格節節下跌，其中又以文山區、北投區與萬華區最為明顯。
莊孟翰認為，都更案已經走進一個環環相扣的惡性循環。（資料照／好房網News記者陳韋帆攝影）
這些報導凸顯了一個現象：都更案已經走進一個環環相扣的惡性循環，而永春都更案的判決加速暴露了這個循環的癥結點。
大家可以去查一查，很多已向台北市都更處申請事業計畫通過的案子，不少實施者（建商）不急於申請建照。為什麼？因為房價持續下跌，只要一開工，按之前談定的權利分配，實施者有賠錢之虞，正愁不知該如何解套，於是暫時拖著不申請建照，俟景氣動向再做定奪。
房價下跌對已談妥都更案是最大的殺傷力，是環環相扣中最大的一環。
如果都一直拖著，都更推不動的疑慮又加重舊公寓房價的跌勢，一看平均房價下跌，分得的房屋價值可能不敷成本，更可能成為賣不掉的賠錢貨，實施者更不輕易開工。
永春都更案延宕16年之後好不容易開工了，實施者已投入不少成本，才會如此積極，希望儘快完工結案。16年前台北市平均房價一坪約40萬元，這幾年雖然從高點回跌了一些，平均一坪約83萬元，還比當年高一倍，這也正是當前都更戶與實施者雙方都還想積極推動的最大公約數。
如果是其他在高房價時申請的都更案，碰到類似永春都更案的判決，實施者可能暫時拖著，不急於履行權利變換選配作業，亦即借用法院的手來延緩都更進度。相信這一點法官也會充分理解，而這也正是台北市政府一直想和法院溝通之原因所在。
當然，永春都更案的判決也讓實施者備感壓力，因為都更案出現了一個新的變數，即司法權可能否定行政權。都更案涉及的權利義務事項很多，除了不同意戶的權益之外，新的爭議還有容積獎勵問題；都更條例中規定了容積獎勵，但縣市的自治條例又會訂定特定的容積獎勵項目，審議委員也會據此審酌容積增減。萬一都更紛爭經司法判決判定地方法規牴觸中央時，例如容積獎勵不能那麼多，那實施者又該如何善後？
房價下跌已讓實施者難以開工，再加上司法權可能增添的新風險，另外還有一個讓實施者不知該不該申請建照的事即將發生。明年開始，雨遮、屋簷不登記、不計價，這一新措施，有可能讓實施者分得的房屋價值少約一成；換句話說，都更案拖越久，景氣、房價、法院、雨遮和屋簷不計價、改採實坪制…似乎越來越難決定開工與否。
都更嚴重卡關，現在急需都更條例務實的修法，解決現實面問題；例如容積獎勵議題，地方政府彈性多大？容許多少獎勵空間？這些議題在都更條例修法時應該更為明確，避免實施者承擔司法與行政見解不同的風險。
又例如釘子戶問題，因一、兩個不同意戶而影響其他多數都更戶的權益，這也是士林「文林苑」都更紛爭以來一直無法解開的結，除了必須取得不同意戶的同意，是否有其他的路可走？代拆解藥似乎是政府無法迴避的責任。
總之，都更需要政府加把勁，不能任其陷入惡性循環泥沼，否則，危樓處處就是接下來要面對的現實。
（本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述）
