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房地合一/明年買房 自住才省稅

#政策 #房地合一 #買房 #重購退稅 #自用住宅
記者陳美珍/報導
 
趕在明(2016)年新制房地合一課稅施行前搶購房產,以便保留日後出售按舊制課稅的資格,稅負真得能夠確保一定輕嗎?答案可能並不肯定。
 
0608房地合一
 
如果以自用住宅為例,舊制房地分開課稅與新制合一課稅的主要差別,包括幾點:
 
一、舊制的房產利得只需就「房屋」部分產生的交易所得課稅,且採結算申報,適用稅率由5%到45%不等;新制則是將房屋及土地的利得合併計稅,自用住宅擁有400萬元免稅額,稅率則是10%。
 
二、新、舊制都有換屋「重購退稅」的機制。退稅部分,新制較舊制寬鬆,增加「比例退稅」的優惠,購入新屋價格若低於舊屋,仍可申請退回局部售屋利得稅;舊制對於「以高換低」的重購換屋案件,並不提供退稅優惠。
 
新、舊制對房產利得課稅規定的差異,會影響納稅人的稅負輕重,特別是舊制並無利得400萬元的免稅額規定,等同出售適用舊制的自用住宅,每一塊錢獲利都要繳稅;而新制下,自用住宅售屋獲利只要低於400萬元,即形同全數免稅。
 
舉例來說,甲在2010年12月31日以1,000萬元購入A房產做自用住宅使用,2016年1月1日以1,400萬元出售,扣除成本後獲利300萬元。
 
甲需適用舊制,假設甲沒有提供實際交易成本與售價,經稅捐機關按所售房屋的評定現值(設為200萬元)按財政部所頒布的所得額標準42%(台北市),核定其應課稅的售屋利得是84萬元(200萬元x42%),需併入與甲的其他綜合所得合併課稅。假設甲適用綜所稅率是20%,售屋利得要負擔的稅捐為16.8萬元。
 
再假設甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用,連續持有六年後,在2022年1月1日以1,400萬元出售,同樣獲利300萬元,此時,甲適用新制課稅,享有400萬元免稅額,因其獲利僅300萬元,甲出售A房產利得毋需繳稅。
 


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