好房網News記者王惠琳／綜合報導
現代人對於長篇大論往往沒有耐心仔細閱讀，但在買房時可千萬不能輕忽，許多人看不懂也懶得看房仲提供的厚厚一本「不動產說明書」，便直接翻到最後一頁簽名，殊不知一旦房子有漏水、違建甚至是遭到查封等資訊，都是寫在不動產說明書。而今年還新增2項重要記載資訊，房產專家「賣厝阿明」提供買方必查的5大重點，提醒別把不動產說明書當成廣告。
賣厝阿明指出，不動產說明書就像房子的「身分證＋健康檢查表」，買方可藉此確認房屋產權與實際狀況，評估價格、貸款及未來轉售風險，若是發生爭議時，可作為判斷賣方與仲介有沒有據實揭露的重要證據。舉凡買賣中古屋、租賃或是預售屋代銷，由不動產經紀業處理，說明書應由經紀人簽章，並在解說前由委託人簽章；簽約時還要交給交易相對人簽收。依法，不動產說明書會被視為買賣或租賃契約的一部分，不是僅供參考的廣告資料，因此，房仲口頭上給予的任何承諾，都必須寫進說明書或買賣契約才算數。
買方必查5大重點
1.產權有沒有問題
先核對屋主是否為登記所有權人，再看土地及建物謄本有沒有抵押權、信託、預告登記、查封、假扣押或其他禁止處分。若房屋是共有、正在出租、出借或被他人占用，也要確認分管協議、租期及點交方式。有限制登記不一定完全不能買，但必須在契約中明確約定排除方式與期限。
2.坪數、用途與格局是否一致
比對主建物、陽台等附屬建物、公設及車位面積，確認廣告坪數是否與權狀相符。也要查看使用執照及土地使用分區。地籍圖主要用來確認土地位置、形狀及界址，建物測量成果圖則可核對合法登記範圍；要判斷能不能作住宅、開店或重建，還須搭配使用分區及建管資料，不能只看地籍圖。
3.屋況與瑕疵有沒有誠實揭露
中古屋應特別檢查漏水、壁癌、違建、未登記增建、樑柱裂縫、鋼筋裸露、火災、天然災害、輻射與混凝土氯離子檢測情形。非自然死亡的揭露範圍也要看清楚。現行規範要求說明的是「本建物專有部分」在屋主持有期間，是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，並不是無限期調查整棟社區所有歷史。
4.周邊300公尺有哪些設施
說明書應在地圖標示周邊半徑300公尺內的重要環境設施，包括學校、醫院、市場、警察局，也包括變電所、高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、加油站、瓦斯行及葬儀社等。此外，建物內是否設置中繼幫浦機械室、水箱及屋頂基地台，也屬另外應揭露的事項。
5.價金與付款條件是否完整
交易總價、付款方式、稅費與規費由誰負擔、設備是否贈送、抵押權何時塗銷、違約責任及交屋條件，都要白紙黑字寫清楚。尤其要確認車位是獨立產權、共有持分或僅有使用權，機械車位還要注意尺寸、載重及管理維修費。
2026年4月新制 增加2項重要資訊
自2026年4月1日起，新版不動產說明書增加兩項重要資訊：
1.太陽光電設備：成屋及預售屋如有設置太陽光電設備，應記載設備位置。
2.建築能效標示：成屋如已取得建築能效標示，應揭露能效等級、核發日期及證書效期。
至於混凝土氯離子部分，這次主要是配合法規更新檢測報告名稱及標準用語，並不是要求所有中古屋都必須重新進行海砂屋檢測。
「這些」內容不能寫 遇記載不實按4步驟爭取權益
賣厝阿明提醒，不動產說明書不得寫「內容僅供參考」，也不能要求買方事後繳回；不得使用「受益面積」、「銷售面積」等取代實際所有權面積，更不能宣稱房價一定上漲。業者也不得用簡化版現況說明書，取代正式不動產說明書。
若是買方發現記載不實怎麼辦？賣厝阿明說明，交屋後發現漏水或其他瑕疵，應立即拍照、錄影、保存鑑定及修繕資料，並以存證信函或其他可證明送達的方式通知賣方與仲介。他解釋，法律不是一律規定「交屋後六個月內提出」。依《民法》，買方發現瑕疵後應即通知；解除契約或請求減少價金的權利，原則上可能在通知後六個月未行使，或交付後經過五年而消滅，但在賣方故意隱瞞時另有例外。
