大票人趕平均地權末班車？　專家「4面相解析」

EBC地產王記者王柏凱／綜合報導

 

投資人在選擇投資商品時，最在意的莫過於「報酬率」，景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，雖說對於投資人來說報酬率是常識，但對於不少投資新手還是非常陌生，也因為這攸關到大家的荷包，他便以儲蓄型保單、基金、租金和房市動態，四大面相幫剛入門者稍微科普一下投資理財的觀念。

 

景文科技大學財務金融系副教授章定煊舉例，有些人會去買儲蓄型保單，業務會說現在這保單利率高達4％。但其實4％的利率是宣告利率，許多人會問是不是買這張保單的報酬率？他直言，「不是！要扣掉0.7％到0.8％才是。」也就是年報酬率約落在3.2％-3.3％。而且通常要存到7年以上解約才會有這個報酬率，如果只放3年以下就想解約，不要說利息了，能保本就不錯。

 

 

此外，有些人會買月配基金，比如說固定月配0.3％，每年3.6％。這些都算實際拿到手上了，總是報酬率了吧？他直言，「也許你去看看你基金的淨值，或許已經賠了15％，甚至30％，標準的撿了芝麻，掉了燒餅。」它沒告訴你它是拿基金的操作績效配給你，也許是拿你本金配給你，所以任何基金重點都在它的投資組合的經營績效，淨值變動+月配才是真的報酬率。所以真實報酬率也許遠超月配，也許虧了一個大洞也不一定。

 

在房市方面理論上來說，租金收益還原率應該等於房價，但在台灣租金報酬率跟房價好像有點關連，但是常脫勾。他認為主要還是台灣房地產有「保值」、「成長機會」的需求在。他譬喻，這有點像台灣的政府公債，殖利率低到讓人髮指，衝著可以充作準備金，每次都被金融機構搶購一空。怎麼說呢，「前瞻輪流轉，明年到我家」、「區域處處劃，韭菜割又生」，所以「一房在手、希望無窮」，「進可發財、退可收租、還能庇蔭子孫後代」。

最後，景文科技大學財務金融系副教授章定煊補充，所以真的在主導房價動態的，還是對未來房價的期待。就短期來說，資金緊縮、資金成本上升，短線投機退出，出現高檔反壓非常明顯；就一些長期置產的買方來說，未來好像還有很多題材可以發酵，所以還是在東看西看；就賣方來說，一方面被成本壓到喘不過氣，沒有降價空間，另一方面也察覺到買方還在東看西看(從詢價與來客量知道)，所以也準備撐一陣子，不準備降價。結果就是整個市場看起來好像沒有那麼悲觀，但是非常難成交，交易量在谷底盤旋。在平均地權大限前有人搶著進場？目前實在看不出來，大概是幌子居多。

 

也會有人詢問到，這個宣告利率是不是隨基準利率浮動，他則回應，「也不是！看它爽。金管會有一個宣告利率平穩機制，反正在金管會的遊戲規則下，隨它怎麼玩。」並提及前陣子一堆美元保單都「配合」政策連續調降，現在美國利率升成這樣，調升了沒有？他指出，不要說4％，大多數連3％都沒有，也就是實際報酬率才2.3％左右。屆時許多民眾一定會想解約，但才剛買沒幾年，目前處於套牢狀態，要怎麼解。