都更供需逆轉　地主待價而沽反被淘汰

住展雜誌／胡偉良

 

面對公共利益、個人利益的抉擇時，絕大多數的人，會以自己的利益為優先，「個人利益立即戰勝理性。」所以有人說，貪婪其實和教育程度無關，經常教育程度愈高的人反而更貪婪。

「坐享其成、墨守成規、自以為是」是這一類人的標準心態，「別人有的我都要，別人沒有的我也想拿」，這樣的心態造成「愈晚簽約拿愈多」的普遍心理，但是在當下的環境下，還能依然得逞嗎？

 

可能未必，市場上已經可以看到愈來愈多被切割掉的「孤島」案例，尤其一旦都更程序啓動，愈難回頭，畢竟，重新來過，耗費的額外時間成本（以年計）和費用支出（包括設計圖面、都更文書都需重做），會阻卻實施者去重新納入釘子戶。

在地震威脅下，政府頻頻釋出容積獎勵措施，民眾都更改建的意願也大增，因此，對建商而言，「市場變大了」，但另一方面，營建成本居高不下，加上碳費即將課徵，成本持續墊高，也增加了建商在從事都更案件時的變動風險。

 

例如，以一個六四分（地主分60％、建商40％）的都更改建案為例，18樓高強度鋼筋混凝土（RC）構造營建成本大約在35萬元／坪，若因成本單坪上漲5萬元時，房價等於單坪增加12.5萬元（即50000元÷0.4），也就是說房價必須調漲12.5萬。而地主分回比例愈高時，因成本增加需要調漲的幅度會愈大。

 

再以地主分回60％為例，營建成本35萬元／坪，則建商的房價成本為87.5萬元／坪（即35萬元÷0.4），加計建商的管銷費用、稅費、利潤，共30％，則房價為113.75萬元／坪（即87.5萬元×1.3），亦即，要達到六四分的區域房價必須達到113.75萬元／坪。

 

若採用比35萬元／坪更高的構造型式興建，像RC變更成SC，或樓層數從15層變高成20層時，營建成本會變得更高，在房價不變的情況下，會導致地主分回變少。

一、都更市場主客易位，地主不再能待價而沽，把握機會才是王道

 

地震頻率愈來愈高，地震風險正在增加，營建成本也在增加，現在不僅是地主在選建商，建商也同樣的在選擇地主，因此，在遇到優質的好建商時，老屋屋主地主有必要化被動為主動，積極的去回應和配合，因為優質建商選擇也多，在資源有限的情況下，地主反而成了被「反淘汰」的對象。

 

和建商洽談合作改建的時機稍縱即逝，錯過了就只有空留遺憾，現實上，現在住戶等不到建商的案例已經愈來愈多，在營建原物料成本日益增加、營建人力（包括工務、施工勞工）日漸短缺的情況下，兩方之間的供需關係已經逆轉。

 

抱持著「再等等，或多找幾家條件會更好」的心態，已經不再是正確的抉擇，因為優質的廠商可能因此而放棄這個案子，結果只能找來不重質的二線廠商。而做為不同意戶，日後條件也只會愈來愈差，使自家的改建案陷入死胡同，乏人問津。

 

因此，對住戶來講，「只要條件可以，趕緊都更」才會是當下參與都更的最好策略。

 

二、不要再糾結於分回，要把握眼光放在價值

 

在都市更新改建遍地開花的時代，除了把握機會積極參與外，更要建立健全心態，不要一味的只知追求自己的利益，只要自己好，而忽視別人的成本和風險，否則必定會成為無人聞問的「重建孤兒」。

 

而且從各層因素來判斷，日後都更改建後的分回條件可能愈來愈差，而不是變好。

 

民眾糾結於都更後的分回坪數，甚至違章建築也想分回，不思考老房子的安全問題，等同拒絕入住好房子，而一旦錯失機會，等到年紀再長，膝蓋已經無法負荷上下樓梯的壓力時，那時已將後悔莫及。